法律法规依据
- 《中华人民共和国城市房地产管理法》：该法对房地产的租赁等相关活动进行了规范，为租金评估提供了基本的法律框架，确保评估活动在合法的轨道上进行。
- 《房地产估价规范》：作为国家标准，明确了房地产估价的基本原则、方法、程序以及报告格式等要求，是格尔木租金评估必须遵循的行业规范，保证了评估工作的科学性和规范性。
市场数据依据
- 周边相似物业租金水平：通过调查格尔木同区域、同类型、同档次物业的实际租金成交案例来获取。例如，在评估某小区住宅租金时，会收集该小区及周边类似小区相同户型、面积、装修程度房屋的租金数据。这些实际成交数据是最直接、最具说服力的市场依据，能反映出当前市场对该类物业租金的认可程度。
- 房地产市场供需状况：格尔木当地房地产市场的供求关系对租金水平有着重要影响。当房屋供应大于需求时，租金可能会下降；反之，当需求大于供应时，租金则有上涨的趋势。评估人员需要关注当地的人口流入流出情况、新建房屋数量、租赁市场的活跃度等因素，以综合判断市场供需对租金的影响。
物业自身因素依据
- 物业的地理位置：位于格尔木市中心、交通便利、配套设施完善区域的物业，如昆仑广场附近的房屋，由于其地段优势，租金通常较高；而位于偏远郊区、交通不便区域的物业，租金则相对较低。
- 物业类型与面积：不同类型的物业，如住宅、商铺、写字楼，其租金水平差异较大。一般来说，商铺租金相对较高，尤其是位于商业繁华地段的商铺。同时，物业面积也是影响租金的因素之一，面积较大的房屋或商铺，租金通常会相应较高，但单位面积租金可能会因规模效应而有所不同。
- 装修及设施设备：装修精致、家具家电齐全且设施设备先进的物业，能够为租户提供更好的居住或办公条件，租金也会相应提高。例如，配备高端智能家居系统的住宅，其租金会比普通装修的住宅高出不少。
经济环境依据
- 当地经济发展水平：格尔木的整体经济发展状况会影响居民的收入水平和消费能力，进而影响租金水平。当经济发展良好，居民收入增加，对住房和商业用房的需求可能会增加，推动租金上涨。例如，随着当地某大型产业项目的落地，大量就业人口涌入，会带动周边房屋租金上升。
- 通货膨胀率：通货膨胀会导致物价上涨，包括房地产租赁市场。在通货膨胀较高的时期，租金也会相应调整，以反映货币购买力的变化。评估人员需要考虑通货膨胀因素对租金的长期影响，在评估中合理预测租金的增长趋势。
政策环境依据
- 房地产相关政策：政府出台的房地产调控政策、租赁市场监管政策等会对租金产生直接或间接的影响。例如，鼓励住房租赁市场发展的政策可能会增加租赁房源供应，稳定租金水平；而限制房屋出租用途或提高租赁税费的政策，则可能会影响房东的出租意愿和租金定价。
- 城市规划与发展政策：格尔木的城市规划和发展政策会改变城市的空间布局和功能分区，对不同区域的租金产生深远影响。如某区域被规划为重点发展的商业区，周边的住宅和商业物业租金可能会随着区域的发展而上涨。