- 明确评估基本事项
- 确定评估目的：明确是用于买卖、抵押、拆迁补偿、税收等何种目的进行评估，因为不同目的会影响评估方法和结果。
- 了解评估对象：包括房产的位置、面积、用途、建筑结构、建成年代等基本信息。
- 确定评估基准日：明确评估价值对应的具体日期，一般以委托评估当日或近期的某个特定日期为准。
- 签订评估委托合同
- 协商评估费用：根据评估的复杂程度、工作量等因素，与评估机构协商确定评估费用及支付方式。
- 明确双方权利义务：合同中应明确委托方和评估机构的权利和义务，包括委托方提供资料的义务、评估机构保密的义务、评估报告交付时间等。
- 收集评估资料
- 产权资料：如房屋所有权证、土地使用证等，以确定房产的产权归属和合法性。
- 建筑资料：包括建筑图纸、竣工报告等，有助于了解房产的建筑结构、面积、装修等详细情况。
- 市场资料：收集当地房地产市场的交易数据、租金水平、供求状况等信息，以及周边类似房产的成交案例。
- 其他资料：如区域规划资料、周边配套设施资料等，这些因素会影响房产的价值。
- 实地查勘
- 查看房屋状况：评估人员实地查看房屋的建筑结构、装修情况、设施设备、使用状况等，了解房屋的实际情况与产权资料和委托方描述是否一致。
- 核实周边环境：考察房产周边的交通状况、商业配套、教育资源、医疗设施、自然环境等，这些因素对房产价值有重要影响。
- 拍摄照片记录：对房屋内外及周边环境进行拍照，作为评估报告的附件，直观反映房产的状况。
- 选择评估方法
- 市场比较法：适用于有较多可比交易案例的区域。通过选取周边类似房产的近期成交案例，与评估对象进行比较，对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等进行修正，从而得出评估对象的价值。
- 收益还原法：对于有稳定收益的房产，如出租的商铺、写字楼等，通过预测房产未来的净收益，并将其折现到评估基准日，以确定房产的价值。
- 成本法：适用于新开发建设的房产或很少发生交易的特殊房产。通过计算重新建造与评估对象相同或类似房产所需的各项成本费用，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等，再扣除折旧，得到房产的评估价值。
- 剩余法：主要用于评估待开发土地或在建工程的价值。首先预测开发完成后的房地产价值，然后扣除后续开发建设所需的各项费用和应得利润，从而得出待评估对象的价值。
- 计算评估价值
- 运用选定方法计算：根据所选择的评估方法，代入相应的数据进行计算。例如，使用市场比较法时，要对可比案例进行各项因素的修正计算；使用收益还原法时，要准确确定收益年限、折现率等参数进行折现计算。
- 综合分析调整：如果采用多种评估方法，需要对不同方法得出的结果进行综合分析和调整。分析各种方法的适用性和可靠性，结合评估目的和房产特点，确定最终的评估价值。
- 撰写评估报告
- 报告内容：评估报告应包括封面、目录、致委托方函、评估师声明、评估假设和限制条件、评估结果报告、评估技术报告、附件等内容。详细说明评估目的、评估对象、评估依据、评估方法、评估过程、评估结果等，并对评估结果进行必要的分析和说明。
- 报告审核：评估报告完成后，由评估机构内部的审核人员对报告的内容、计算过程、评估依据等进行审核，确保报告的准确性、完整性和合规性。
- 提交评估报告
- 交付委托方：将审核通过的评估报告正式交付给委托方，并根据委托方的要求，对报告内容进行解释和说明。
- 资料归档：评估机构将评估过程中的所有资料，包括委托合同、收集的资料、实地查勘记录、计算底稿、评估报告等进行整理归档，以便日后查阅和追溯。
广东房产评估通常遵循以下流程：