前期准备
- 明确评估目的：确定是用于土地出让、转让、抵押、征收补偿等何种目的，因为不同目的可能会影响评估方法和结果。
- 确定评估对象：详细了解待评估土地的位置、面积、用途、权属等基本情况，确保评估对象准确无误。
- 收集相关资料：包括土地的权属证书、规划文件、地形图、周边土地交易案例、当地土地市场行情及相关政策法规等。
现场勘查
- 土地状况勘查：实地查看土地的地形、地貌、地势，了解土地的自然条件，如土壤质量、排水情况等。
- 基础设施勘查：检查土地周边的基础设施配套情况，包括交通、供水、供电、供气、通讯等设施的完善程度。
- 地上附着物勘查：查看土地上是否有建筑物、构筑物、青苗等附着物，记录其种类、数量和状况。
选择评估方法
根据评估目的、土地类型及所掌握的资料情况，选择合适的评估方法，主要有以下几种：- 市场比较法：适用于有较多可比交易案例的土地。通过选取近期发生的、与待评估土地在用途、规模、位置等方面相似的土地交易案例，进行比较分析，修正得出评估对象的价值。
- 收益还原法：对于有收益或潜在收益的土地，如商业用地、出租的工业用地等，可通过预测土地未来的净收益，并将其还原为现值，以确定土地价值。
- 成本逼近法：一般用于新开发土地或无收益、市场交易案例较少的土地。通过计算土地取得成本、开发成本、税费、利息、利润等各项费用，来确定土地的价格。
- 剩余法：适用于待开发土地或有开发潜力的土地。先预测开发完成后的房地产价值，再减去开发成本、利润、税费等，得出土地的价值。
计算评估结果
- 运用选定方法计算：按照所选择的评估方法，代入相关数据进行计算。例如使用市场比较法，需对可比案例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等方面的修正；使用收益还原法，要合理确定收益年限、还原利率等参数。
- 结果验证与调整：如果采用多种评估方法，需对不同方法得出的结果进行分析比较和验证。若结果差异较大，要分析原因，必要时对参数或方法进行调整，以确定最终的评估结果。
撰写评估报告
- 内容撰写：按照规范的格式和要求，撰写土地评估报告。报告内容一般包括评估对象概述、评估目的、评估依据、评估原则、评估方法、评估过程、评估结果、特殊事项说明等。
- 审核与签字：评估报告完成后，由项目负责人进行初审，再经公司内部的审核人员进行审核。审核通过后，由注册土地估价师签字，并加盖评估机构公章。
提交报告与归档
- 提交报告：将评估报告提交给委托方，并根据委托方的要求，对报告内容进行必要的解释和说明。
- 资料归档：将评估过程中收集的资料、现场勘查记录、计算底稿、评估报告等相关文件进行整理归档，以便日后查阅和参考。