1. 现场勘察作业
- 房屋状况调查：评估人员实地查看被拆迁房屋的区位（如地段、周边配套）、建筑结构（砖混、框架等）、建筑面积、层数、成新度（使用年限、损坏程度）、装修情况（如门窗、地板、管线）及附属设施（如车库、围墙、水井）等，拍摄照片或视频留存证据。
- 权属与用途核实：核对房屋产权证、土地使用证等权属文件，确认房屋性质（住宅、商业、工业）、用途是否与证载一致，若存在产权争议或历史遗留问题（如无证建筑），需记录并提交拆迁方核实。
2. 资料收集与整理
- 权属资料：收集被拆迁房屋的产权证书、规划审批文件、购房合同等，用于确认资产合法性。
- 市场数据：收集拆迁区域周边同类房屋的交易价格、租金水平、土地出让价格等市场信息，为评估方法应用提供依据（如市场比较法需对比 3 个以上类似案例）。
- 政策文件：整理白城市现行拆迁补偿政策（如住宅 “征一还一” 标准、停产停业损失补偿规定），确保评估结果符合当地标准。
三、评估方法选择与测算阶段
1. 评估方法确定
- 市场比较法：适用于住宅、商业用房等有活跃交易市场的资产，通过对比周边类似房屋的成交价格，修正区位、楼层、面积等差异，得出评估值。例如，评估某住宅时，选取 3 套同地段、同户型的近期交易案例，调整后取平均值。
- 成本法：用于工业厂房、特殊建筑或缺乏交易案例的资产，测算重建成本减去折旧，确定重置价值。如计算厂房价值时，考虑建材成本、人工费用及成新率。
- 收益法：适用于商业用房、出租房产等有收益的资产，通过预测未来租金收益并折现，确定评估值。例如，评估商铺时，根据年租金收入和回报率计算现值。
2. 数据测算与分析
- 量化指标计算：根据勘察数据和市场信息，运用选定方法进行公式计算。如市场比较法需对交易案例的价格进行交易日期、区域因素、个别因素修正；成本法需核算建筑成本、土地取得成本及各项税费。
- 多方法验证：对复杂项目可采用两种以上方法测算，对比结果差异，分析原因后取合理值（如市场比较法和成本法结果偏差不超过 10% 时，取平均值）。
四、评估报告编制与交付阶段
1. 报告内容编制
- 法定要素：评估报告需包含封面、目录、致委托方函、评估师声明、评估假设和限制条件、评估对象描述（位置、权属、现状）、评估目的、评估方法、测算过程、评估结果（分房屋、附属设施、土地等明细）、报告使用期限等，需由注册估价师签字并加盖机构公章。
- 附件材料：附勘察照片、权属证明复印件、市场案例调查表、评估公式及参数说明等，确保报告可追溯性。
2. 报告审核与交付
- 内部审核：评估机构内部由技术负责人对报告的方法适用性、数据准确性、逻辑严谨性进行审核，修正错误后形成正式稿。
- 提交拆迁方：将评估报告送达白城市征收办或拆迁实施单位，作为制定补偿方案的依据。同时，向被拆迁人公示初步评估结果（如在拆迁区域张贴公告），公示期一般不少于 5 天。
五、异议处理与复核阶段
1. 被拆迁人异议处理
- 申请复核：若被拆迁人对评估结果有异议，可在公示期内向评估机构书面申请复核，说明异议理由（如认为面积测量错误、市场案例选取不当）。
- 复核评估：评估机构收到申请后，10 日内对评估过程和结果进行复查，必要时重新勘察或调整参数，出具复核报告并书面答复异议人。
2. 专家鉴定
- 申请鉴定：若被拆迁人对复核结果仍有异议，可向白城市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，专家委员会对评估方法、参数等进行技术评审，出具鉴定意见。
- 结果采信：鉴定认为评估报告存在错误的，评估机构需修正；鉴定认可评估结果的，该结果作为最终补偿依据。
六、评估资料归档阶段
- 资料整理：评估机构将勘察记录、权属资料、测算底稿、报告文本等按项目归档，保存期限一般不少于 10 年，以备后续查询或司法程序使用。
- 数据备案：向白城市住建部门或征收办备案评估结果，确保拆迁补偿工作全程可追溯，符合档案管理规定。