一、评估机构与人员资质审查
- 资质合法性：
- 确保评估机构具备国家或地方规定的房地产评估资质（如三级及以上资质），且资质在有效期内，避免选择无资质或资质过期的机构。
- 核查评估机构是否在当地拆迁管理部门备案，是否符合当地对拆迁评估机构的准入要求。
- 评估人员专业性：
- 评估项目负责人及参与人员需具备注册房地产估价师资格，可要求查看其执业证书，确保评估工作由专业人员执行。
二、评估范围与资料完整性
- 明确评估对象：
- 详细核对厂房权属证明（如房产证、土地证、建设工程规划许可证等），确认评估范围是否包含土地、建筑物、附属设施（如围墙、水电管网、装修）、设备等，避免遗漏或错评。
- 对无证建筑、临时建筑需核实其合法性（如是否超过批准期限），并按当地政策规定评估（如临时建筑按剩余年限残值计算）。
- 资料收集与核实：
- 被拆迁企业需主动提供厂房建设图纸、装修清单、设备购置发票、经营合同等资料，确保评估机构获取真实数据。
- 评估机构应对资料进行现场核实（如实地丈量面积、查看设备新旧程度），避免仅凭书面资料估算导致误差。
三、评估方法选择与技术规范
- 方法适用性：
- 市场比较法：优先用于有活跃交易市场的厂房，需确保可比实例（如周边类似厂房交易案例）的交易时间、区位、用途等与评估对象匹配，修正参数（如交易日期、区域因素）需合理。
- 成本法：适用于无市场交易案例的厂房，需准确计算重置成本（如当前建材、人工费用）及成新率（根据建筑年限、维护状况确定），避免低估装修、附属设施价值。
- 收益法：仅在厂房有稳定租金或经营收益时使用，需合理预测未来收益年限及回报率，避免高估预期收益。
- 技术标准合规：
- 评估过程需遵循《房地产估价规范》（GB/T 50291）及浙江省、湖州市地方拆迁评估细则，如评估时点确定（一般为征收决定公告之日）、价格内涵（是否包含土地出让金等）需符合规定。
四、实地查勘与数据记录
- 查勘细节把控：
- 被拆迁企业需陪同评估人员实地查勘，明确厂房结构（钢结构、砖混等）、层数、层高、建筑面积、装修标准（如地面材质、墙体粉刷）、附属设施（如消防系统、通风设备）等，避免查勘记录遗漏关键信息。
- 对设备进行分类登记：可移动设备（如生产机器）需记录型号、购置时间、新旧程度；不可移动设备（如固定管线）需评估拆卸、安装费用，必要时可委托专业机构评估设备残值。
- 影像资料留存：
- 双方需对厂房现状、设备状况进行拍照或录像存档，注明拍摄时间、位置，作为评估依据及后续纠纷证据。
五、停产停业损失与搬迁补偿
- 停产停业损失计算：
- 提供近 3 年财务报表、纳税凭证、租赁合同等证明经营状况，损失金额一般按 “月利润 × 停产停业期限” 计算，期限由当地政策规定（如 6-12 个月），需避免低估利润或缩短期限。
- 若厂房处于出租状态，需提供租赁合同，评估租金损失是否纳入补偿范围。
- 设备搬迁与安装补偿：
- 可移动设备搬迁费按实际发生的运输、装卸、调试费用计算，需保留相关票据；不可移动设备若因拆迁报废，需按重置价扣除折旧评估残值。
- 搬迁奖励金需关注当地政策规定的奖励期限（如提前搬迁可获额外奖励），避免因逾期搬迁错失奖励。
六、评估结果公示与异议处理
- 公示期间复核：
- 分户评估结果公示期内（一般不少于 5 日），被拆迁企业需仔细核对评估结果，如发现面积计算错误、装修标准误判、设备遗漏等问题，及时向评估机构提出书面复核申请，要求解释或修正。
- 异议救济途径：
- 对复核结果仍有异议，可向湖州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，鉴定费用由责任方承担。若对鉴定结果不服，可通过行政复议或法律诉讼维权，需注意申请期限（如复核申请应在公示期内提出）。
七、法律与政策合规性
- 遵守地方政策：
- 湖州市可能对工业厂房拆迁有特殊规定（如土地补偿标准、停产停业损失计算系数），需查阅《湖州市国有土地上房屋征收与补偿办法》等文件，确保评估结果符合当地政策要求。
- 集体土地上厂房拆迁需参照《土地管理法》及浙江省集体土地征收补偿政策，注意土地性质（国有 / 集体）对评估方法的影响（如集体土地需先办理征地手续再评估）。
- 规避法律风险：
- 评估机构不得与拆迁方、被拆迁企业存在利害关系，避免 “利益关联” 导致评估不公；被拆迁企业需警惕评估机构与拆迁方串通压低评估价格，可通过招标方式选择机构或要求第三方监理。
八、资料归档与证据保存
- 保留评估委托合同、实地查勘记录、评估报告初稿及终稿、复核申请、鉴定意见等全套资料，至少保存 30 年，以备后续纠纷查询或司法取证。