一、委托阶段的注意事项
- 选择合规评估机构
- 确认机构资质：需选择在住建部门备案、持有房地产估价机构资质证书的专业机构，避免委托无资质的 “黑中介” 或个人，否则评估报告可能无效（尤其涉及贷款、司法、征收等场景）。
- 查看执业记录：优先选择口碑良好、无违规记录的机构（可通过随州当地住建部门或行业协会查询），避免因机构操作不规范导致评估结果失真。
- 明确评估目的：委托时需清晰告知评估用途（如 “抵押贷款”“离婚分割”“征收补偿”），不同目的对应不同的价值类型和评估方法，直接影响结果合理性（例如，抵押评估通常更保守，而征收评估需侧重保障被征收人权益）。
- 核实委托材料的真实性
- 委托人需提供完整、真实的资料，包括：不动产权证（或房产证、土地证）、房屋买卖合同（如适用）、装修合同、租赁协议（如出租房产）等。
- 特别注意：若房产存在抵押、查封、共有等权利限制，需如实告知评估机构，否则可能导致评估结果遗漏关键因素（如抵押评估需扣除优先受偿款）。
二、现场勘查阶段的注意事项
- 委托人配合勘查
- 确保评估师实地查勘：避免仅通过照片或描述评估，需陪同评估师进入房屋内部，明确房屋结构（砖混、框架等）、户型、朝向、装修新旧、是否有违建或改动（如承重墙拆除）等细节。
- 说明特殊情况：如房屋存在质量问题（渗水、墙体开裂）、周边不利因素（临近高压线、垃圾场）或有利因素（学区房、地铁规划），需主动告知，这些会直接影响房产价值。
- 评估师的勘查责任
- 评估师需全面记录：包括房屋建成年代、楼层（总层数及所在楼层）、建筑面积（与产权证核对，避免 “公摊争议”）、配套设施（水电、燃气、电梯、停车位）等，必要时拍摄照片或视频存档。
- 关注周边市场：勘查时需了解周边同类房产的成交活跃度、价格趋势（如近期上涨或下跌）、小区物业水平、周边配套（学校、医院、商圈、交通）等，确保市场数据的准确性。
三、评估方法与过程的注意事项
- 评估方法的合理性
- 避免方法单一：根据房产类型选择合适方法（如住宅多用市场法，商铺多用收益法，厂房多用成本法），复杂情况需多种方法交叉验证（如市场法 + 成本法），确保结果客观。
- 警惕 “定制化结果”：评估机构需独立执业，不受委托人干预（如部分委托人可能要求高估或低估），若发现机构迎合不合理要求，可能涉及违规，需及时更换。
- 数据来源的可靠性
- 市场数据需真实：参考的可比案例（如周边成交房源）需为近期（通常 3-6 个月内）真实交易，避免使用 “挂牌价”“阴阳合同价”，可通过随州当地房产交易平台、中介机构或官方数据核实。
- 参数设定合理：如收益法中的 “资本化率”、成本法中的 “折旧年限”，需结合随州当地市场行情设定，避免参数偏差导致结果失真（例如，商铺资本化率过高会低估价值，过低则高估）。
四、评估报告的注意事项
- 报告内容的完整性
- 核对关键信息：确保报告中 “评估对象”“价值时点”“评估目的”“评估结果” 等核心信息准确无误，与委托要求一致。
- 查看签字盖章：报告需由 2 名及以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章，缺一不可（否则无法律效力）。
- 注意有效期：评估报告通常有效期为1 年（自价值时点起算），若超过有效期或市场行情剧烈波动（如房价大幅上涨 / 下跌），需重新评估。
- 报告的合规性
- 避免 “虚假报告”：警惕评估机构为迎合委托人需求，虚构市场数据、篡改测算过程，此类报告在贷款审批、司法程序中会被驳回，甚至追究法律责任。
- 留存报告原件：无论是用于交易、贷款还是司法，需保留报告原件，复印件可能不被认可（尤其涉及政府部门或金融机构时）。