一、法律法规与国家标准
- 国家层面核心法规
- 《中华人民共和国城市房地产管理法》：明确房地产价格评估需遵循公平、公正、公开原则，规定评估机构和评估师的资质要求及法律责任。
- 《房地产估价规范》（GB/T 50291）：国家标准，对房地产评估的程序（如实地查勘、方法选择、报告撰写）、方法（市场法、收益法、成本法等）及结果确定作出强制性规定，是评估师必须遵守的技术准则。
- 《资产评估法》：规范包括房地产在内的各类资产评估行为，要求评估机构独立、客观、公正开展业务，禁止出具虚假评估报告。
- 地方性法规与政策
- 泰安本地房地产相关政策：如《泰安市城市房地产交易管理办法》《泰安市国有土地上房屋征收与补偿办法》等，涉及拆迁评估标准、划拨土地房产交易限制、商业地产税费政策等，直接影响评估时的参数设定（如划拨土地房产需扣除土地出让金）。
- 住建部门、自然资源和规划局发布的文件：如学区划分调整、城市更新规划（如泰安高铁新区、徂汶新区建设规划）、容积率限制等，需在评估中纳入区位因素分析。
二、产权与基础资料依据
- 产权证明文件
- 不动产权证（或房产证、土地使用证）：明确房屋所有权人、面积（建筑面积 / 套内面积）、土地性质（出让 / 划拨）、用途（住宅 / 商业 / 工业）等核心信息，是评估对象合法性的基础。
- 权利限制文件：如抵押合同、查封裁定书、共有权协议等，若房产存在权利瑕疵，需在评估中体现对价值的影响（如查封房产的变现能力折价）。
- 房屋实物与区位资料
- 实地查勘记录：包括房屋结构（砖混 / 框架）、建成年代、装修状况（毛坯 / 简装 / 精装）、楼层（低层 / 高层）、朝向（南向 / 北向）、户型（通透 / 非通透）等实物因素。
- 区位信息：泰安具体区位（如泰山区、岱岳区、高新区）、周边配套（学校、医院、商圈、交通枢纽）、环境因素（如距泰山景区距离、噪音污染源）、未来规划（如地铁线路、学校新建计划）等，需结合泰安本地 GIS 地图、政府规划公示文件核实。
三、市场数据与比较依据
- 本地市场交易数据
- 泰安近期同类房产成交案例：优先选择近 3-6 个月内、同一小区或相邻片区、户型相似、面积接近的成交记录，数据来源包括泰安房产交易中心备案数据、中介平台真实成交记录（如链家、贝壳泰安站）、法院拍卖成交信息等。
- 租赁市场数据：针对商业地产（商铺、写字楼）或用于收益法评估的住宅，需收集泰安同区域同类房产的租金水平（如泰山大街商铺租金、高铁新区公寓租金），计算租金回报率。
- 成本与收益相关数据
- 重置成本数据：新建同类房屋的造价（如泰安 2024 年住宅建安成本约 1500-2500 元 /㎡）、土地取得成本（出让地价需参考泰安自然资源局公布的基准地价或招拍挂成交结果）。
- 税费政策：泰安房产交易中的契税、增值税、个人所得税税率，商业地产的房产税、土地使用税标准，直接影响收益法中的净收益计算。