徐州果园评估的流程

一、前期准备：明确评估目标与基础信息

1. 确定评估目的与范围
   • 与委托方（如果园 owner、企业、政府部门）沟通，明确评估用途（如转让、征地补偿、抵押贷款等），并界定评估范围：
     • 核心要素：土地（所有权 / 经营权）、果树（品种、树龄、生长状态）、附属设施（大棚、灌溉系统、仓储设备等）、无形资产（如品牌、绿色认证）。
     • 示例：若为征地评估，需重点包含土地使用权、盛果期果树、大棚等；若为融资评估，需额外关注未来收益能力。
2. 收集基础资料
   • 产权证明：土地承包合同、林权证、营业执照（企业经营的果园）等，确认产权合法性（徐州部分果园存在 “四至界限” 争议，需提前核实）。
   • 果园基础数据：面积（亩数，需实地测量或核对航拍图）、果树明细（品种如丰县红富士、铜山冬桃，树龄、密度、产量记录）、设施清单（大棚材质、灌溉方式、农机型号）。
   • 政策与市场资料：徐州市征地补偿标准、同类果园近期交易价格（如沛县梨园转让案例）、当地农产品价格走势（如草莓批发价）。

二、实地勘查：量化资产与现状

1. 土地与环境勘查
   • 核实土地性质（耕地 / 园地）、面积（用 GPS 测量或核对土地确权数据）、土壤质量（徐州不同区域土壤差异大，如丰县沙质土适合苹果，需检测肥力、pH 值）、地理位置（距市区距离影响采摘园价值，如铜山近郊果园因交通便利价值更高）。
2. 果树资产勘查
   • 按品种分类统计：如丰县苹果园需区分红富士、嘎啦等品种，记录每类果树数量、树龄（幼树 / 初果期 / 盛果期 / 衰老期）、生长状况（树形、挂果量、病虫害情况）。
   • 关键指标：盛果期果树是评估重点（如 10 年生红富士单株产量），需抽样测算（随机选取 3-5 个区域统计挂果量）。
3. 设施与设备勘查
   • 设施：大棚（结构类型如日光温室 / 连栋大棚、建设年限、保温性能）、灌溉系统（滴灌 / 喷灌、自动化程度）、仓储设施（冷库容量、保鲜设备）。
   • 设备：农机（拖拉机、修剪机）、配套工具（如采摘篮、运输车辆），需记录购置年限、成新率。
4. 经营状况核实
   • 若评估涉及收益（如融资、投资），需核查近 3 年收支数据：产量、销售价格、成本（化肥、人工、水电费）、净利润，确认数据真实性（如核对销售台账、银行流水）。