评估流程
- 委托评估机构：拆迁人应当委托具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估，机构的选择要遵循公开、公平、公正原则，可通过招标、协商或被拆迁人投票、拆迁当事人抽签等方式确定56。
- 准备评估资料：被拆迁人需提供房产证、土地证、房屋建筑资料、产权登记资料、维修记录等。房屋征收部门也应向评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已登记房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况37。
- 现场勘查：评估人员实地考察被拆迁房屋，测量房屋面积，核实结构状况，记录装修情况、设施设备等，拍摄照片、绘制房屋平面图，同时了解房屋周边环境、配套设施等情况67。
- 制定评估方案：评估机构根据实地勘察情况，结合评估目的、对象特点等，确定评估方法，选取合适的评估参数和技术路线6。
- 进行评估测算：运用选定的评估方法，如市场比较法、成本法、收益法等，对被拆迁房屋的市场价值进行计算，得出初步评估结果267。
- 内部审核：评估机构对评估结果进行内部审核，检查评估过程是否合规，数据是否准确，结果是否合理6。
- 出具评估报告：审核通过后，出具正式评估报告，内容包含评估目的、对象、依据、方法、结果等，且需送达拆迁人和被拆迁人6。
- 告知异议处理方式：拆迁人和被拆迁人收到报告后，如有异议，可在规定时间内向评估机构提出书面异议，评估机构应在规定时间内复核并告知结果6。
评估方法2
- 市场比较法：将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
- 成本法：通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，来估算估价对象的客观合理价格或价值。
- 收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
- 假设开发法：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
- 基准地价修正法：在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。