评估方法
- 市场比较法：适用于有较多类似房屋交易案例的区域。将被拆迁房屋与近期类似房屋的交易实例进行比较，对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被拆迁房屋的价值5。
- 成本法：计算重新建造与被拆迁房屋相同或类似的房屋所需的各项成本，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等，再扣除折旧，得到房屋的评估价值5。
- 收益法：对于有收益或潜在收益的房屋，如商铺、写字楼等，预测其未来的净收益，选用适当的报酬率将未来净收益折算为现值，以此确定房屋价值5。
- 假设开发法：主要用于评估待开发土地或在建工程等。预计开发完成后的房地产价值，减去后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等，得出被评估对象的价值5。
评估流程
- 委托评估：拆迁当事人（拆迁方或被拆迁方）与选定的评估机构签订委托合同，明确评估目的、对象、范围、费用等事项5。
- 准备资料：被拆迁人需向评估机构提供房产证、土地证、房屋建筑资料、产权登记资料等证明文件。评估机构收集当地房地产市场行情、政策法规等资料5。
- 现场勘查：评估人员实地查看被拆迁房屋，测量房屋面积，核实结构、装修、设备等状况，记录房屋的成新度、周边环境等，拍摄照片或录像留存证据5。
- 评定估算：评估机构根据收集的资料和现场勘查情况，选择合适的评估方法进行计算和分析，得出房屋的初步评估结果。
- 出具报告：编制详细的评估报告，内容包括评估对象基本情况、评估目的、评估依据、评估方法、评估结果、评估人员签名、评估机构盖章等。
- 公示与送达：评估机构将评估结果在拆迁范围内进行公示，公示期一般不少于 7 天。同时，将评估报告送达拆迁当事人。
- 异议处理：拆迁当事人对评估结果有异议，可在规定时间内（一般为收到报告后 10 日内）向评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议，可向当地房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定5。