拆迁评估即拆迁补偿价格评估，指在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。以下是关于拆迁评估的具体介绍： ### 评估流程 1. **选定机构**：一般由被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。 2. **签订合同**：通常由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同，明确双方的权利和义务，包括评估目的、范围、费用等。 3. **实地评估**：评估人员对被拆迁房屋进行实地查勘，测量房屋面积、核实结构状况、记录装修情况等，收集房屋的相关信息和数据。 4. **公示解释**：评估机构初步确定评估结果后，会进行公示，被征收人有疑问或异议的，评估机构需进行解释说明。 5. **交付报告**：公示无异议后，评估机构向委托人交付正式的评估报告，报告中会明确被拆迁房屋的评估价值等内容。 6. **申请复核**：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，可向房地产价格评估机构申请复核评估。 7. **申请鉴定**：对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。 ### 评估方法 1. **市场比较法**：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。该方法最能直接反映评估对象的市场价格，但前提是必须有同类房屋的交易实例可供比照。 2. **成本法**：通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，适用于新近建成或接近新建状态的房产。 3. **收益法**：预测估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，适用于有稳定租金收入的商业房产。 4. **假设开发法**：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，主要用于评估待开发土地或在建工程的潜在价值。 5. **基准地价修正法**：在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。 ### 评估依据 拆迁补偿价格评估的法定依据有以下三种： 1. **市场评估价**：指被拆迁房屋的房地产市场价格，由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。 2. **商品房交易均价**：指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。 3. **重置价**：指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。