厂房拆迁评估主要包括以下方面： ### 评估流程 1. **确定评估机构**：由房屋征收部门或相关单位作为委托人，通过合法程序选定具有相应资质的房地产价格评估机构，并出具房屋征收评估委托书，签订委托合同。 2. **准备评估资料**：收集产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等。 3. **现场勘查**：评估人员对厂房的土地、建筑结构、装修、设备等进行实地查看和测量，记录厂房的实际状况，包括地理位置、周边环境、交通状况、建筑物的结构设计、建材选用、使用年限、维护保养状况、内部设备种类、品牌、新旧程度等。 4. **资料分析与评估**：对收集到的资料进行综合分析，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等一种或多种评估方法进行评估。 5. **出具评估报告**：完成评估工作后，评估机构会发布正式的评估报告，详细说明评估过程中采用的方法、依据和最终的评估结论。 6. **评估复核与异议处理**：被征收人对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，可以向房地产评估专家委员会申请鉴定。 ### 评估方法 1. **市场法**：也叫市场比较法，通过比较类似地段、类似条件的厂房在近期市场上的交易价格，来评估待拆迁厂房的合理价值。如果当地有较多类似厂房的交易案例，这种方法能较为准确地反映厂房的市场价值。 2. **收益法**：根据厂房当前的租金收益和预期的收益增长情况，结合资本化率来评估其价值。适用于有稳定租金收入或潜在收益的厂房。 3. **成本法**：基于重建或重置相同厂房的成本，扣除折旧后得出厂房的评估价值。主要考虑在当前市场条件下，重新建造与被评估厂房相同或类似的厂房所需的成本，包括土地取得成本、建筑成本、安装成本等，再减去厂房因使用、自然损耗等因素造成的折旧。 4. **假设开发法**：用于对待开发或存在再次翻新可能的房产价值进行评估，假设对厂房进行某种开发或改造后，考虑开发完成后可能实现的潜在价值，扣除预计的开发成本、税费等，来确定厂房的评估价值。一般适用于有开发潜力的厂房。 ### 评估内容 1. **土地评估**：评估土地性质、面积、位置、周边配套等因素对土地价值的影响。 2. **房屋建筑物评估**：根据厂房的结构、面积、建造年限、建筑材料、装修情况等，确定厂房的价值。 3. **设备设施评估**：对厂房内的不可移动设备按重置成新价评估，可移动设备评估其搬迁、安装费用。 4. **停产停业损失评估**：依据企业的经营效益、停产停业期限等因素，确定停产停业期间的经济损失。 5. **搬迁费用评估**：包括物资搬运、人员转移等产生的费用。