前期准备
- 明确需求与目的：评估机构与委托方沟通，确定评估目的，如房产交易、抵押贷款、拆迁补偿、司法鉴定等，同时明确评估对象的具体范围和评估基准日。
- 收集资料：委托方需向评估机构提供相关资料，如房屋所有权证、土地使用证、购房合同、建筑图纸等权属证明文件，以及与房产相关的规划文件、竣工验收报告等。评估机构还会收集太原当地的房地产市场数据，如近期类似房产的交易案例、租金水平、房地产价格指数等，以及太原的城市规划、区域发展规划等资料。
- 签订合同：双方就评估服务的内容、收费标准、完成时间、双方权利义务等事项达成一致后，签订正式的房产评估委托合同。
现场勘查
- 房屋状况：核实房屋的实际建筑面积、户型、结构、层数、装修情况、设施设备配备等，查看房屋的建成年代、使用状况、维护保养情况等，检查房屋是否存在质量问题，如墙体裂缝、渗漏等。
- 周边环境：考察房产周边的交通条件，如距离公交站点、地铁站的距离等；了解周边的配套设施，包括商业、教育、医疗、休闲等公共服务设施的完善程度；观察周边的自然环境、噪音情况、空气质量等，以及周边的土地利用状况、周边房产的分布和使用情况等。
价值评估
- 方法选择：根据评估目的、房产类型、资料收集情况等，选择合适的评估方法。常用的有市场比较法，适用于市场交易活跃的普通住宅、商业地产等；收益法，适用于有稳定收益的出租房产，如写字楼、商铺等；成本法，适用于新建成的房产或特殊用途、很少发生交易的房产。
- 参数确定：针对所选评估方法，确定相关的评估参数。如市场比较法中，要确定可比实例与评估对象之间的各项修正系数；收益法中，要确定房产的预期收益、收益年限、还原利率等；成本法中，要确定土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费等。
- 价值计算：运用选定的评估方法和确定的参数，进行房产价值的计算。可能需要进行多次试算和调整，以确保评估结果的合理性。
报告编制与审核
- 报告编制：评估师根据评估结果编制详细的评估报告，内容包括封面、目录、摘要、正文、附件等。正文部分会详细阐述评估目的、评估对象、评估依据、评估方法、评估过程、评估结果等，对评估过程和结论进行充分的说明和解释。
- 报告审核：评估报告撰写完成后，由评估机构内部的审核人员对报告的内容、数据、逻辑等进行审核，确保报告的准确性、完整性和合规性。
报告提交与归档
- 报告提交：将审核通过的正式房产评估报告提交给委托方，并根据委托方的要求，对报告内容进行必要的解释和说明。
- 资料归档：将评估过程中收集的各种资料、现场勘查记录、计算底稿、评估报告等进行整理归档，妥善保存，以备后续查阅和审计。