- 初步接触与信息收集
- 明确基本事项：与委托方沟通，确定评估目的，如买卖、抵押、征收补偿等，明确评估对象的具体房产，确定评估基准日。
- 收集房产资料：要求委托方提供房产证、土地证、购房合同等产权资料，以及建筑图纸、装修清单等房屋建筑资料。同时，评估师还需收集房产所在区域的规划资料、周边配套设施情况、房地产市场行情等相关信息。
- 现场勘查
- 查看房屋状况：评估师实地查看房屋的外观、建筑结构、户型布局、装修情况、设施设备的配备及使用状况等，检查房屋是否存在质量问题或损坏情况。
- 了解周边环境：考察房产周边的交通状况、商业氛围、教育资源、医疗配套、自然环境等，以及是否存在噪音、污染等不利因素。
- 拍照记录：对房屋内外及周边环境进行拍照，作为评估的辅助资料，以便在评估报告中更直观地展示房产情况。
- 市场分析
- 收集市场数据：收集自贡当地房地产市场的相关数据，包括近期类似房产的成交案例、租金水平、房价走势等信息，分析市场供需关系、价格波动趋势等。
- 确定可比实例：从收集的交易案例中，筛选出与待评估房产在地理位置、房屋类型、面积、房龄、装修等方面相似的可比实例，一般选择 3 个至 5 个可比实例为宜。
- 价值评估
- 选择评估方法：根据评估目的、房产类型及市场数据的可获取性，选择合适的评估方法。常用的有市场比较法、收益法、成本法等。如评估普通住宅买卖价值，常采用市场比较法；评估商业房产或投资性房产，可能会选用收益法；对于新建房产或特殊用途房产，成本法可能更为合适。
- 进行计算分析：运用选定的评估方法进行计算。如采用市场比较法，需对可比实例的成交价格进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整等，得出待评估房产的比准价格；采用收益法，需确定房产的预期收益、收益年限、资本化率等参数，计算出房产的收益价格；采用成本法，需核算土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费等，得出房产的积算价格。
- 确定评估结果：若采用多种评估方法，需对不同方法得出的结果进行综合分析和调整，如加权平均等，最终确定一个合理的评估价值。
- 编制评估报告
- 撰写报告内容：按照规范的格式和要求，撰写评估报告。内容包括封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等，详细说明评估对象的基本情况、评估目的、评估依据、评估方法、评估过程、评估结果等信息。
- 整理相关资料：将收集的资料、现场勘查记录、市场分析数据、计算过程等作为附件，附在评估报告后面，以备查阅和审核。
- 审核与交付
- 内部审核：评估报告完成后，由评估机构内部的审核人员对报告的内容、数据、计算过程、评估结果等进行审核，确保报告的准确性、完整性和合理性，审核通过后签字盖章。
- 交付报告：将审核通过的评估报告交付给委托方，并根据委托方的需求，对报告内容进行解释和说明，解答委托方的疑问。