保定拆迁评估全流程详解(2025年实操版)

　　保定拆迁评估流程以“政策合规为基、权益保障为核、效率提升为目标”，严格遵循《国有土地上房屋征收与补偿条例》《保定市国有土地上房屋征收与补偿实施办法(2025修订版)》等法规，结合老城区改造、雄安协同发展等本地特色场景，形成“前期准备-机构选定-现场实施-价值测算-报告管理-结果应用”六大环节闭环，每个环节均明确操作标准、责任主体及保定专属要求。

　　一、前期准备阶段：政策与资料双夯实(耗时3-10个工作日)

　　本阶段核心是明确评估依据、梳理基础资料，为后续评估工作奠定合规基础，征收实施单位与被征收人需协同配合，避免因资料缺失或政策理解偏差导致流程延误。

　　1. 政策依据确认(征收实施单位主导)

　　征收实施单位需结合项目类型，明确适配的保定本地政策，形成《评估政策依据清单》，重点覆盖以下内容：

　　通用政策：《国有土地上房屋征收与补偿条例》《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》;

　　保定专属政策：老城区项目需引用《保定市老城区更新改造补偿标准(2025)》，雄安周边项目需纳入《雄保协同发展区域拆迁补偿标准》，工业项目需参照《保定市工业企业征收补偿实施细则》;

　　动态参数：从保定市自然资源和规划局官网下载最新《2025年保定拆迁评估基准价》《房屋重置价格标准》，雄安周边3公里内区域需采用季度更新的基准价。

　　2. 被征收人资料整理(被征收人主导，征收单位协助)

　　被征收人需按“基础权属+特色证明”分类准备资料，保定政务服务中心设“拆迁资料补办专窗”提供一站式协助，具体清单及缺失应对如下：

　　资料类别核心资料保定本地缺失应对方案办理时限

　　基础权属资料不动产权证、土地使用权证、身份证、户口簿无房产证：到市不动产登记中心开《房屋权属查询结果》1个工作日

　　保定特色证明老城区房龄证明、历史建筑认定文件、宅基地权属证明房龄证明：莲池区/竞秀区住建局档案科查询3个工作日

　　权益相关资料水电气缴费凭证、营业执照(经营性房屋)、纳税证明经营性证明缺失：政务服务网打印电子营业执照即时办理

　　3. 评估范围界定(征收单位+自然资源局联合确认)

　　明确评估涵盖的房屋主体、附属物(如老城区门楼、农村院墙)及权益范围，雄安周边项目需特别标注宅基地使用权、跨区域安置权益等，形成《评估范围确认书》并在征收区域公示3个工作日。

　　二、机构选定与委托阶段：资质与责任双明确(耗时15-20个工作日)

　　保定实行拆迁评估机构“备案准入制”，被征收人享有协商选择权，核心是筛选具备本地经验的合规机构，签订权责清晰的委托合同。

　　1. 机构筛选(征收单位组织，被征收人参与)

　　从《保定市拆迁评估机构备案名录》(市住建局每年3月更新)中筛选，需满足“三核标准+五验证”，绝对禁止选用近3年有保定违规记录的机构：

　　三核标准：①备案号以“冀保拆评备”开头;②项目组2名注册估价师，1名需5年以上保定经验;③近3年完成保定同类项目≥5个，单个项目评估额≥5000万;

　　五验证重点：现场演示接入保定基准地价数据库，提供《保定老城区政策适配说明》，展示24小时勘查响应能力。

　　2. 选定流程(保定专属程序)

　　名单公示：征收单位张贴备选机构名单(含备案号、案例)，公示期≥5个工作日;

　　协商选定：被征收人10日内书面投票，参与率超50%且同意率超60%的机构当选;

　　随机选定：协商不成的，市住建局组织抽签，邀请公证机构及被征收人代表监督;

　　异议复核：对名单有异议的，3个工作日内提交市住建局，1个工作日内回复。

　　3. 委托签约(征收单位与评估机构签订)

　　采用保定市住建局示范文本，重点明确保定特色责任条款，避免后续纠纷：

　　核心条款保定专属约定违约责任

　　评估范围含老城区补贴、雄安协同奖励、附属物价值漏评导致偏差超10%，免费重评并赔10%服务费

　　异议处理5个工作日内完成复核，结果需市住建局备案逾期未复核，按日扣除1%服务费

　　基准日以征收公告日为准，雄安周边标注基准价来源基准价错误的，重新评估并承担全部费用

　　三、现场实施阶段：勘查与确认双到位(耗时5-10个工作日)

　　现场勘查是避免漏评错评的关键，被征收人需全程陪同，主动提示房屋特色及保定政策适用点，最终签署《现场勘查确认书》作为后续依据。

　　1. 勘查前准备(评估机构主导)

　　评估机构组建专项小组，携带保定本地数据工具：①保定市基准地价电子地图;②历史建筑保护名录;③房屋结构评估模板(含砖木、砖混等保定常见类型)，提前1个工作日通知被征收人勘查时间。

　　2. 差异化勘查重点(按保定场景分类)

　　保定场景核心勘查内容需提示的保定政策点

　　莲池区老城区住宅砖木结构完整性、砖雕/木雕等风貌元素、房龄佐证房龄超50年加计8%补贴，历史建筑风貌补偿单独算

　　竞秀区工业厂房设备型号、成新率、环保设施、生产线完整性环保达标加计5%奖励，设备迁移费按重置价15%算

　　容城县农村宅基地宅基地面积、户内人口、附属设施(厨房/院墙)雄安协同补贴上浮15%-20%，独生子女加3万

　　3. 勘查结果确认(双方共同完成)

　　勘查结束后，评估机构当场出具《勘查记录表》，明确房屋面积、结构、附属物等信息，被征收人需仔细核对：①老城区附属物是否全部列明;②工业设备型号是否准确;③农村户内人口是否完整，确认无误后签字，拒绝签字需书面说明理由，评估机构留存影像证据。

　　四、价值测算阶段：方法与参数双适配(耗时10-15个工作日)

　　保定拆迁评估需按房屋类型选择适配方法，评估值≥1000万元的项目需两种方法交叉验证，核心参数必须采用保定官方发布数据，确保测算精准。

　　1. 方法选择(按场景适配)

　　房屋类型首选方法辅助方法保定强制要求

　　国有土地住宅(莲池区)市场法基准地价修正法历史建筑需文物局参与测算

　　农村宅基地(徐水区)重置成本法收益法(经营性宅基地)户均补贴15-20万必须计入

　　工业企业(高新区)重置成本法市场法单独出具设备迁移评估报告

　　2. 保定专属核心参数(2025年最新)

　　区域调整系数：莲池区核心区1.2-1.3，竞秀区1.1-1.2，徐水区0.8-0.9，雄安周边1.3-1.5;

　　房屋重置成本：砖混1200-1500元/㎡，砖木1800-2200元/㎡，工业钢结构2000-2500元/㎡;

　　补贴系数：历史建筑1.15-1.2，按时签约1.08-1.12，高新区科创企业1.1-1.2;

　　停产停业损失：工业企业按前3年平均利润6-8倍，经营性房屋按营业额20%计算。

　　3. 交叉验证要求(保定2025新规)

　　雄安周边区域、老城区历史建筑必须采用两种方法验证，差异率≤8%为合格;差异率超8%的，需提交《评估差异说明》，由保定市拆迁评估专家委员会评审，重点核查政策适配性及参数选取合理性。

　　五、报告管理阶段：规范与备案双合规(耗时5-8个工作日)

　　评估报告是补偿依据，需符合保定“九必含”规范，通过编码管理确保真实可查，备案流程实现线上全贯通。

　　1. 报告编制规范(保定专属要求)

　　报告需标注“保定市XX区拆迁评估专项报告”，加盖“保定拆迁评估专用章”，核心要素缺一不可：

　　列全保定政策依据，注明《2025年保定基准地价表》等文件编号;

　　单独设“保定专项补贴测算”章节，明确老城区、雄安补贴的计算过程;

　　附属物清单需标注数量及单价，老城区门楼、工业管道等不可遗漏;

　　2名估价师签字(至少1名保定注册)，附本地执业证书及社保证明;

　　生成20位唯一编码(前6位130600为保定行政区划代码)。

　　2. 交付与备案流程(线上线下同步)

　　报告交付：勘查结束15个工作日内交付，一式五份(被征收人1份、征收单位2份、住建局1份、备案1份);

　　机构备案：评估机构5个工作日内通过“保定市拆迁评估备案平台”上传报告摘要，1个工作日获取备案编号;

　　结果公示：征收单位在征收区域公示评估结果，公示期≥7个工作日，公示内容含编码及查询方式;

　　真伪查询：被征收人可通过市住建局官网输入编码查询报告真伪及备案信息。

　　六、结果应用阶段：补偿与争议双保障(无固定时限，依协商进度)

　　评估结果是补偿协商的核心依据，保定提供多元补偿方式及三级异议解决渠道，确保被征收人权益落地。

　　1. 补偿方式选择(保定特色选项)

　　补偿方式保定政策红利适配人群

　　货币补偿按时签约奖8%-12%，雄安周边再上浮5%异地购房、无本地居住需求者

　　产权调换老城区1:1.2调换，雄安周边1:1.3，超面积享优惠价需保留本地居住权、家庭人口多者

　　混合补偿货币部分奖8%，产权部分1:1.15调换，叠加搬迁补贴需资金周转+保留居住权者

　　2. 异议处理三级渠道(保定专属流程)

　　复核评估：收到报告10日内提交《复核申请》，评估机构5个工作日内出具复核报告，改变结果需重新备案;

　　专家鉴定：对复核不满的，10日内提交市评估专家委员会，15个工作日内出具《鉴定意见书》，老城区项目需文物局专家参与;

　　行政救济：对鉴定结果不服的，60日内申请市人民政府行政复议，或6个月内提起行政诉讼。

　　3. 协议签订与履行

　　补偿协议需附评估报告摘要，明确评估值、奖励金额、支付/交房时限等核心内容，保定推行“补偿协议与评估数据互通”，通过“保定征收补偿APP”可实时查询协议进度。协议签订后，货币补偿需在30日内支付，产权调换需明确安置房交付时间及标准。

　　保定关键提醒：①工业企业评估需单独备案设备迁移报告，否则无法领取搬迁补贴;②历史建筑补偿中风貌价值占比不得低于15%，未达标可直接提异议;③所有评估相关资料需留存5年以上，以备后续核查。