法律法规依据

• 《中华人民共和国城市房地产管理法》：该法规定了房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
• 《资产评估法》：为规范资产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益提供了法律依据，房产评估作为资产评估的一部分，需遵循该法的相关规定，包括评估机构和评估专业人员的资质认定、评估程序、法律责任等方面。
• 《房地产估价规范》：这是房地产估价行业的国家标准，详细规定了房地产估价的术语和定义、基本事项、估价原则、估价程序、估价方法、估价结果确定等内容，为贵港房产评估提供了具体的技术规范和操作指南。

产权依据

• 房屋所有权证：是确认房屋所有权归属的法定凭证，记载了房屋的所有权人、房屋坐落、建筑面积、房屋用途等重要信息，是房产评估的重要依据之一。通过房屋所有权证，评估师可以明确评估对象的产权状况，判断其是否存在产权纠纷、抵押、查封等限制情况，从而准确评估房产的价值。
• 土地使用权证：土地使用权证明确了土地的使用权人、土地用途、土地面积、土地使用年限等信息。土地是房产的基础，土地使用权的性质、年限等因素对房产价值有着重要影响。例如，出让土地上的房产与划拨土地上的房产在价值上可能存在差异，土地使用年限剩余较长的房产相对使用年限较短的房产价值也会有所不同。

市场依据

• 市场交易案例：贵港当地近期发生的类似房产的交易案例是房产评估的重要市场依据。评估师通过收集、整理和分析这些案例，选取与评估对象在地理位置、房屋类型、面积、户型、建筑年代、装修程度等方面具有可比性的交易实例，通过对交易价格进行修正和调整，来确定评估对象的市场价值。
• 房地产市场行情：包括贵港当地房地产市场的供需状况、价格走势、租金水平等。房地产市场是动态变化的，供需关系的变化会直接影响房产价格。例如，在房地产市场供大于求的情况下，房产价格可能会下降；反之，在供不应求时，价格则可能上涨。了解当地房地产市场的整体行情，有助于评估师对房产价值做出合理的判断。

实物状况依据

• 房屋建筑结构：不同的建筑结构，如框架结构、砖混结构、钢结构等，其造价成本、使用寿命、安全性等方面存在差异，会对房产价值产生影响。一般来说，框架结构的房屋由于其空间灵活性大、抗震性能好，往往比砖混结构的房屋价值相对较高。
• 房屋装修及设施设备：房屋的装修风格、装修质量以及配备的设施设备情况也是评估的重要依据。高档装修、品牌设施设备会增加房产的价值，而装修陈旧、设施设备老化则会使房产价值降低。评估师会根据装修和设施设备的实际情况，结合市场行情，对其价值进行合理评估。
• 房屋区位条件：房产所处的地理位置、周边配套设施等区位条件对其价值有着关键影响。位于城市中心、交通便利、周边有优质学校、医院、商场等配套设施的房产，通常比偏远地区、配套设施不完善的房产价值要高。

其他依据

• 规划及政策因素：贵港当地的城市规划对房产价值有重要影响。例如，某区域规划为重点发展的商业区或住宅区，未来可能会有大量的基础设施投入和配套设施建设，该区域的房产价值往往会有较大的提升潜力。此外，国家和地方的房地产政策，如限购政策、税收政策、信贷政策等，也会对房产市场和房产价值产生直接或间接的影响。
• 成本资料：对于新建房产或需要考虑重置成本的房产评估，相关的成本资料如土地取得成本、建筑安装工程成本、前期工程费用、基础设施配套费、开发期间税费等是重要的评估依据。通过核算这些成本，并考虑资金成本、利润等因素，可以确定房产的重置价值或成本价值。