前期准备

• 明确评估目的：确定房产评估的具体用途，如买卖、抵押、征收补偿、司法诉讼等。不同的评估目的会影响评估方法和结果。
• 确定评估对象：明确需要评估的房产具体信息，包括位置、面积、户型、建筑结构、建成年代等。
• 选择评估机构：选择具有专业资质和良好信誉的房产评估机构。可以通过咨询、查阅相关资料或参考他人推荐来确定。
• 签订评估委托合同：评估委托人与评估机构签订合同，明确双方的权利和义务，包括评估目的、对象、范围、费用、完成时间等条款。

资料收集与实地勘查

• 收集资料
  • 产权资料：收集房产的产权证书、土地使用证等相关产权证明文件，以确定房产的所有权归属和土地性质等信息。
  • 建筑资料：获取房产的建筑图纸、竣工报告等资料，了解房屋的结构、布局、建筑材料等情况。
  • 周边环境资料：收集房产周边的交通、教育、医疗、商业等配套设施信息，以及周边同类房产的交易案例等市场资料。
• 实地勘查
  • 房屋状况勘查：评估人员实地查看房屋的外观、内部装修、设施设备、使用状况等，检查房屋是否存在损坏、质量问题等，并对房屋的实际情况进行记录。
  • 周边环境勘查：考察房产周边的自然环境、人文环境、噪音污染、空气质量等因素，以及周边房产的开发建设情况和整体环境氛围。

评估方法选择与计算

• 选择评估方法
  • 市场比较法：适用于市场交易活跃的普通住宅、商业用房等。通过比较类似房产在近期的成交价格，对被评估房产进行价值评估。
  • 收益法：对于有稳定租金收入或经营收益的房产，如商铺、写字楼、公寓等，可采用收益法。通过估算房产未来的预期收益，并将其折现到当前来确定房产价值。
  • 成本法：一般用于新开发的房产、特殊用途房产或缺乏市场交易案例的房产评估。从建造房产的成本角度出发，考虑土地取得成本、开发建设成本、管理费用、投资利息、销售税费等因素，加上合理的利润来确定房产价值。
• 进行计算：根据选定的评估方法，收集相关数据并进行计算。例如，使用市场比较法时，需要对可比案例的交易价格进行修正，包括交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整等，以得出被评估房产的价值；使用收益法时，要确定合理的收益年限、租金增长率、折现率等参数，计算出房产的收益现值；使用成本法时，要准确核算各项成本费用，并考虑房产的折旧情况。

撰写评估报告

• 报告内容：评估报告一般包括封面、目录、致委托方函、评估师声明、评估的假设和限制条件、评估结果报告、评估技术报告、附件等部分。其中，评估结果报告主要包含评估对象的基本情况、评估目的、评估价值类型、评估方法、评估结果等核心内容；评估技术报告则详细阐述评估方法的选择依据、具体计算过程、参数确定等技术细节。
• 审核与签字：评估报告完成后，由评估机构内部的审核人员对报告进行审核，确保评估结果的准确性和报告内容的完整性、规范性。审核通过后，由注册房地产估价师签字并加盖评估机构公章。