一、机构与人员资质审核

1. 核查机构备案资质
   • 要求评估机构提供《房地产估价机构备案证书》，确认其资质等级（一级、二级、三级）及业务范围（是否涵盖丹东地区）。可通过丹东市住房和城乡建设局官网或辽宁省住建厅查询机构备案信息，避免选择无资质的 “黑中介”。
   • 例：若评估用于银行贷款，部分银行仅认可二级及以上资质的机构报告。
2. 评估师执业资格验证
   • 评估报告需由两名以上注册房地产估价师签字并加盖执业印章，可要求查看评估师的《房地产估价师执业资格证书》，或通过 “中国房地产估价师与房地产经纪人学会” 官网查询证书有效性。

二、资料准备与真实性把控

1. 核心资料清单及要求

   资料类型	具体文件	注意事项
   产权证明	房产证、土地证（不动产权证）	需核对证载权利人、坐落地址与实际是否一致，若为共有产权，需所有共有人签字确认。
   购房相关	购房合同、契税发票、贷款合同	契税发票可证明购房原值，影响交易税费评估；贷款合同需明确抵押余额（若涉及抵押评估）。
   建筑信息	建筑年代、楼层、户型图	建筑年代影响折旧计算（如房龄超 20 年可能影响贷款成数），户型图需与现场勘查一致。
   周边配套	学校、地铁、商场等分布图	可提供政府规划文件（如《丹东市城市总体规划》），证明未来配套对房价的潜在影响。

2. 资料真实性责任
   • 委托方需签署《资料真实性承诺函》，若提供虚假资料（如伪造房产证、篡改成交记录），评估机构可拒绝评估或在报告中注明风险，且委托方可能面临法律追责（如贷款欺诈）。

三、评估过程中的关键风险点

1. 评估方法选择误区
   • 住宅评估：优先采用市场比较法，需确保可比案例为同区域、同类型（如均为商品房）、近 3 个月内成交，避免用偏远区域案例或商业用房案例类比。
   • 商业房产：若采用收益法，需核实租金合同真实性（如是否存在关联方低价租赁），并合理预测空置率（丹东市区写字楼空置率可参考本地中介数据）。
   • 例：某商铺评估时，委托方提供的租金合同显示年租金 10 万元，但同地段相似商铺实际租金为 15 万元，需按市场行情调整，避免高估。
2. 现场勘查遗漏要点
   • 重点检查：
     • 建筑结构安全：是否有裂缝、漏水、墙体倾斜（影响评估值 10%-20%）；
     • 设备设施状况：电梯是否运行正常、暖气管道是否老化（老旧小区需特别关注）；
     • 周边不利因素：如临近垃圾站、高压线（可能导致评估值降低 5%-10%）。
   • 勘查记录需附照片及视频存档，避免后期争议（如委托方称 “评估时未发现墙体裂缝”）。

四、法律与政策合规性

1. 产权性质特殊处理
   • 经济适用房：需确认是否满 5 年可上市交易，评估值需扣除土地出让金（丹东市经济适用房土地出让金按地段基准地价的 10% 计算）；
   • 公房 / 军产：需提供产权单位同意出售证明，否则评估无效；
   • 拆迁房：评估需在拆迁公告发布后进行，且需符合《丹东市国有土地上房屋征收与补偿办法》的补偿标准。
2. 政策时效性风险
   • 关注丹东本地楼市政策变化：
     • 如 2024 年丹东若出台 “二手房增值税免征年限从 2 年延长至 5 年”，可能影响交易评估值；
     • 学区房评估需参考当年教育局划片文件（如某小区是否仍属于某重点小学学区）。

五、报告使用与争议解决

1. 报告有效期与用途限制
   • 报告有效期通常为 1 年，若超过有效期或市场发生重大变化（如区域房价波动超 10%），需重新评估；
   • 报告仅限委托方用于约定用途（如贷款评估不可用于拆迁补偿），擅自修改或挪作他用可能失效。
2. 异议处理流程
   • 若对评估结果有异议，可在收到报告后 5 个工作日内：
     • 向评估机构申请复核，要求解释测算过程（如可比案例修正系数的依据）；
     • 若复核后仍有争议，可向丹东市房地产估价行业协会或住建部门投诉，申请专家委员会鉴定。

六、特殊场景注意事项

1. 贷款评估：银行可能要求评估值不超过市场成交价的 80%（首套房），需提前与银行沟通评估标准，避免因评估值过低影响贷款额度。
2. 离婚析产评估：需明确房产分割方式（如按份共有或共同共有），评估报告需同时列明各方份额对应的价值。
3. 司法拍卖评估：需低估风险（如拍卖房产可能存在欠费、租户占用等问题），评估值通常为市场价值的 70%-80%，以提高拍卖成交率。

七、本地特殊因素提示

• 丹东区域差异：新城区（如丹东新区）与老城区（振兴区、元宝区）房价差异显著，新城区受市政规划（如中朝贸易区）影响较大，评估时需区分地段价值；
• 江景房评估：临江房源（如滨江中路沿线）需考虑江景视野等级（一线江景、二线江景），溢价率可达 15%-30%，但需关注防洪堤高度对视野的影响；
• 朝鲜因素影响：若房产临近朝鲜边境（如虎山长城附近），需评估地缘政治及贸易政策变化对房价的潜在影响（如中朝贸易升温可能带动区域房产升值）。