一、前期准备阶段

1. 确定评估主体与委托

• 委托方：一般为房屋征收部门（如盘锦市或区县住建局、征收办），或由其依法委托的拆迁实施单位。
• 选定评估机构：
  • 由房屋征收部门通过公开招标、协商等合法方式，选定具备房地产评估资质（如二级及以上资质）的机构，且评估机构不得与拆迁当事人有利害关系。
  • 被征收人可在规定期限内协商推荐评估机构，若协商不成，可通过抽签、摇号等随机方式确定。

2. 签订评估委托合同

• 委托方与评估机构签订书面委托合同，明确：
  • 评估目的（厂房拆迁补偿）、对象（被征收厂房及相关资产）、评估时点（一般为房屋征收决定公告之日）；
  • 双方权利义务、评估费用支付、报告交付时间等事项。

3. 资料收集与调查

• 委托方提供资料：
  • 被征收厂房的权属证明（房产证、土地证或不动产权证）、规划审批文件、建设工程合同等；
  • 房屋征收决定公告、拆迁范围图、未经登记建筑的认定处理结果等。
• 评估机构实地调查：
  • 注册房地产估价师对厂房进行现场勘查，记录位置、面积、结构（钢结构 / 砖混等）、建成年代、装修状况、设备设施等；
  • 拍摄现场照片，制作勘查记录，由估价师和被征收人签字确认（若被征收人拒绝签字，需由无利害关系的第三人见证）。

二、评估实施阶段

1. 明确评估对象与范围

• 依据调查结果，确定评估对象是否包含：
  • 已登记厂房、未经登记但认定为合法的建筑；
  • 土地使用权（出让 / 划拨性质）、附属设施（如围墙、管线）、设备及停产停业损失等。

2. 选择评估方法

• 根据厂房类型和市场条件，选用一种或多种方法：
  • 市场法：对比盘锦本地近期类似工业厂房交易案例，调整区位、面积、新旧程度等因素；
  • 成本法：测算重建厂房的土地成本、建筑成本，扣除折旧（如年限折旧、功能折旧）；
  • 收益法：对用于出租或有稳定收益的厂房，估算未来收益并折现；
  • 假设开发法（适用于在建工程）：预测开发完成后的价值，扣除后续开发成本。
• 原则上需选用两种以上方法评估，若仅一种方法适用，需说明理由。

3. 数据测算与分析

• 收集盘锦工业房地产市场数据（如地价、建安成本、租金水平），结合评估方法进行量化计算：
  • 例如，用市场法时，调查同区域 3 年内至少 3 个可比案例，调整交易日期、区域因素、个别因素后得出比准价格；
  • 用成本法时，核算土地取得费用（如盘锦工业用地基准地价）、建筑安装工程费（参考当地造价指标）、前期费用（设计、监理费）等。

4. 综合确定评估结果

• 对不同方法的测算结果进行校核（如偏差率不超过 10%-15%），分析市场趋势、政策因素后，合理确定最终评估价值。

三、评估结果公示与交付

1. 初步评估结果公示

• 评估机构在拆迁范围内公示初步评估结果（含厂房概况、评估价值等），公示期不少于 7 日。
• 被征收人可在公示期内提出意见，估价师需现场解释说明，对合理意见采纳并修改评估结果。

2. 出具正式评估报告

• 公示无异议或修改后，评估机构出具正式《房屋征收评估报告》，内容包括：
  • 封面（机构名称、报告编号、日期）；
  • 致委托方函（评估对象、目的、结果）；
  • 评估技术报告（方法选用、参数确定、测算过程）；
  • 附件（权属证明、现场照片、估价师资质等）。
• 报告需由至少 2 名注册房地产估价师签字并加盖机构公章。

3. 送达评估报告

• 委托方将评估报告送达被征收人，送达方式包括直接送达、邮寄送达或公告送达（无法联系时），并留存送达凭证。

四、异议处理阶段

1. 申请复核评估

• 被征收人对评估结果有异议，可在收到报告之日起 10 日内，向原评估机构书面申请复核，说明理由并提供证据。
• 评估机构在 10 日内完成复核，若评估结果有误，需重新出具报告；若无误，需书面答复解释。

2. 申请专家鉴定

• 对复核结果仍有异议，可在收到复核答复之日起 10 日内，向盘锦市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
• 专家委员会对评估方法、参数、程序等进行技术评审，出具鉴定意见：
  • 若评估存在错误，要求评估机构改正；
  • 若评估合规，维持原结果。

3. 法律救济途径

• 经专家鉴定后仍有争议，被征收人可依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，通过行政复议（向盘锦市政府或上级主管部门）或行政诉讼（向法院）维权。

五、评估结果应用

• 拆迁方依据最终评估结果，与被征收人协商签订《拆迁补偿协议》，确定补偿金额、支付方式、搬迁期限等；
• 若协商不成，拆迁方依据评估报告和相关证据，由市、县级政府作出补偿决定，评估结果成为法定补偿依据。