一、评估前期准备阶段

1. 明确评估基本要素

• 评估目的：确定评估是用于保险理赔、司法诉讼、征地补偿、企业清算等具体场景（如房屋因火灾受损，需明确为保险定损或侵权赔偿）。
• 评估对象：界定受损财产范围，包括房屋、土地、设备、库存商品、青苗等，需细化到具体资产类型（如厂房钢结构、果树品种等）。
• 评估基准日：确定损失发生的时间点（如灾害发生日、事故发生日），作为价值估算的时间依据。

2. 委托与合同签订

• 委托方（如个人、企业、政府部门）与评估机构签订书面委托合同，明确双方权利义务、评估费用、报告交付时间等，确保评估合法性。

二、资料收集与现场勘查阶段

1. 资料收集与核验

• 权属证明：收集受损财产的产权证明（房产证、土地证、购车发票、设备购置合同等），确认财产归属及合法性。
• 损失证据：包括灾害证明（气象报告、事故认定书）、现场照片 / 视频、维修记录、损失清单（由委托方提供受损财产明细）等。
• 财务与市场数据：企业资产需提供财务报表、资产台账；市场数据参考当地同类财产交易价格、造价信息（如住建部门发布的房屋重置成本标准）。

2. 现场实地勘查

• 评估人员实地查看受损财产，记录以下内容：
  • 受损现状：拍摄全景及细节照片，标注受损部位、程度（如房屋裂缝长度、设备变形区域）；
  • 物理参数：测量房屋面积、设备规格、果树株数及树龄等；
  • 使用状况：了解财产受损前的使用状态（如设备是否在保修期、房屋是否出租），判断损失对其价值的影响。

三、评估方法选择与损失估算阶段

1. 评估方法确定

• 市场比较法：适用于有活跃交易市场的财产（如商品房、车辆），通过对比同类财产市场价格估算损失。
• 成本法：用于计算财产重置成本（如重建房屋、购置新设备的费用），扣除折旧后确定损失（公式：损失金额 = 重置成本 - 残值）。
• 收益法：针对经营性财产（如商铺、果园），通过估算未来预期收益的损失（如停业期间利润）确定间接损失。
• 专家法：对特殊资产（如古董、专利），可邀请行业专家结合市场行情评估。

2. 损失金额计算

• 直接损失：按财产实际价值减少计算（如设备修复费用、房屋损毁部分的重建成本）。
• 间接损失：考虑停工停产损失、租金损失、预期收益损失等，需结合财务数据或行业标准估算（如企业停产 1 个月，按上月净利润计算损失）。