一、评估准备阶段

1. 确定评估主体与范围

• 主体明确：拆迁方（如政府征收部门或委托单位）根据拆迁项目文件（如征收决定、规划红线图等），确定需要评估的被拆迁房屋、土地及附属设施范围，明确评估对象的产权归属、用途（住宅 / 商业 / 工业等）、建筑面积等基础信息。
• 资质审核：通过协商、多数决定或随机选定等方式确定评估机构（需具备房地产估价资质，如一级、二级资质），并签订评估委托合同，明确评估目的、内容、期限及双方权利义务。

2. 资料收集与政策对接

• 拆迁方提供资料：向评估机构提供拆迁项目相关文件（如征收公告、补偿方案草案）、被拆迁区域的地籍图、房屋产权登记资料（房产证、土地证等）、规划审批文件等。
• 评估机构准备：评估机构制定评估工作计划，组织注册估价师团队，熟悉当地拆迁补偿政策（如《金昌市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》）、房地产市场行情（如同区域房价、装修造价标准等）。

二、实地勘察与数据采集阶段

1. 现场勘察实施

• 评估人员到场：估价师需实地勘察被拆迁房屋，拍摄房屋现状照片（含全景、结构、装修细节等），记录房屋地址、建筑结构（砖混 / 框架）、层数、建成年代、附属设施（如阳台、地下室、围墙、水井）、装修情况（如地板、门窗、厨卫设施）等，形成《实地勘察记录表》。
• 被拆迁人配合：被拆迁人需到场确认勘察内容，提供房屋内部状况说明（如家电、家具价值，若涉及停产停业损失需提供经营数据），若因特殊原因无法到场，评估机构可邀请社区、拆迁方等第三方见证勘察过程。

2. 数据补充与核实

• 对产权不明确或存在争议的房屋，评估机构需协同拆迁方、产权登记部门核查历史资料，必要时通过公告、走访邻居等方式确认权属及现状。

三、评估计算与报告编制阶段

1. 选择评估方法

• 根据评估对象类型选择适宜方法：
  • 市场法：适用于住宅、商业用房，参照同区域类似房地产近期交易价格（如商品房均价、二手房成交价），修正楼层、朝向、新旧程度等因素后确定评估值。
  • 成本法：适用于新建或特殊用途房屋，按重置价（当前建材、人工成本重建同功能房屋的费用）扣除折旧后计算。
  • 收益法：适用于经营性用房，根据预期租金收益或经营利润折现确定价值（需提供租赁合同、财务报表等）。
• 对土地评估，还可能采用基准地价修正法，参照金昌市公布的基准地价体系调整区位、用途、容积率等因素。

2. 量化计算与复核

• 估价师根据勘察数据、市场参数及选定方法进行计算，形成初步评估结果，由评估机构内部审核人员对计算过程、参数选择、市场数据时效性（需采用征收决定公告之日的价格标准）进行复核，确保结果客观。

3. 编制评估报告

• 报告内容包括：项目背景、评估对象概况、评估目的与依据、评估方法与过程、评估结果（分房屋主体、装修、附属设施等明细）、有效期（通常 1 年）、估价师签字及机构盖章等，需附勘察照片、市场数据来源等附件。