评估流程1

1. 明确评估基本情况：根据委托要求，明确评估时点（一般为房屋拆迁许可证核发之日），以及评估的范围、对象等基本情况，包括厂房的权属、面积、用途等。
2. 收集评估资料：收集与评估相关的资料，如委托方提供的权属证明、房地产交易实例等资料。
3. 实地查勘：对评估范围内的厂房进行实地查勘，根据结构、用途等不同类别进行分类，记录厂房的位置、环境、内部设施等状况。
4. 拟定评估作业方案：确定拟采用的评估技术路线及评估方法，安排整体评估及分户评估的作业步骤和进度。
5. 收集详细数据资料：采用实地分户调查、丈量、摄影等方法，进一步收集评估所需的数据资料，如厂房的建筑结构细节、装修情况等。
6. 选定评估方法并计算结果：根据厂房的具体情况选定合适的评估方法，如市场比较法、成本法等，计算确定评估结果。
7. 公示评估结果：将分户的初步评估结果在拆迁范围内公示，安排估价师进行现场说明解释，接受咨询。
8. 出具评估报告：出具整体评估报告及分户评估报告，并告知对评估结果进行复核以及鉴定的申请方式、申请期限、受理机构等。
9. 评估资料归档：将评估委托合同、拆迁许可证、评估对象的产权证明、实地查勘记录等资料与评估报告共同整理存档，评估报告及有关资料至少应保留十年。

评估方法1

1. 市场比较法：优先采用市场比较法。选取三个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定评估比准价格，再结合厂房的具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定厂房价格。
2. 成本法：不具备市场比较法评估条件的非住宅房屋，可采用成本法评估。对于在建工程、未超过批准期限的临时建筑等，通常也采用成本法。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准；未超过批准期限的临时建筑，按重置价结合剩余年限计算其建筑物残值。
3. 收益法等其他方法：一般尽量避免使用收益法、假设开发法进行评估，但在特定情况下，如厂房具有稳定的收益且能准确预测未来收益等，经适用性分析后可选用。

评估内容3

1. 土地补偿评估：依据土地性质（如工业用地）、使用年限及用途等，按照当地土地市场价值评估确定补偿金额，包括土地出让金、土地开发成本等相关费用。
2. 厂房建筑物及附属设施补偿评估：对厂房的主体建筑、附属用房、围墙、大门、水电设施等，根据其重置成本结合成新程度进行评估补偿。厂房的装修、装饰及附属物应分开评估，其评估价格应在评估报告中单独标明。
3. 停产停业损失补偿评估：一般根据厂房的经营状况、停产停业期限等因素计算，包括预期利润损失、合同违约损失、员工遣散费用等。
4. 设备搬迁和安装费用补偿评估：对可移动设备的搬迁费用以及不可移动设备的拆卸、安装费用进行合理补偿，通常按实际发生额计算。