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新疆拆迁评估

发布时间: 2025-07-01 15:38:17 作者: 采编人员

新疆拆迁评估主要依据《新疆维吾尔自治区国有土地上房屋征收与补偿估价规则》等相关规定进行，以下是具体介绍2：

适用范围：适用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》调整范围内的城市、镇国有土地上的房屋征收估价活动。集体所有土地上拆迁地上房屋及其附属物的征收估价，一般不适用本规则，但征收城乡结合部和 “城中村” 的房屋，不重新调整集体建设用地或者宅基地的除外。
估价原则：应当独立、客观、公正，遵循《房地产估价规范》和本规则，遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》和自治区征收的相关规定。同时，需遵循房屋所有权与土地使用权一体处分原则，居住用房估价应不低于同区位新建普通商品房的市场均价，非居住用房估价应充分考虑未来预期收益对价格的影响。
估价对象：包括房屋物质实体及其附属物和依托于物质实体上的权益，以及被征收范围内房屋所有权人占用的建设用地使用权。
估价时点：为征收机关发布征收决定公告之日。若征收决定公告发布后，房地产市场交易价格变动较大，出具评估报告时应作出价格指数调整。
估价方法：
- 市场比较法：适用于可交易性房屋，如各类住宅、写字楼等，应作为主要估价方法。需广泛搜集交易实例，对于征收居住用房的，应选择被拆迁项目同区位新建普通商品房市场交易价格确定比准价格；征收非居住用房的，需选取可比实例并修正求出比准价格。
- 收益法：若无法采用市场比较法，且估价对象有租金或者经营收入，应当采用收益法为主要的估价方法。资本化率适用市场提取法和安全利率加风险调整值法，收益性房地产需根据净收益变动情况及可获收益年限，合理评估未来净收益流量。
- 成本法：对于非交易性房屋、在建工程，或者无法采用市场比较法及收益法进行估价的，可采用成本法为主要的估价方法。采用重置价格或重建价格计算时，土地使用权价值测算宜采用市场比较法和基准地价系数修正法直接求取估价时点的土地市场价格。

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