一、明确评估前提与合规性

1. 权属清晰是基础
   • 需先核实标的物权属：如住宅需提供不动产权证，农村集体土地租赁需确认是否经村民会议三分之二以上成员同意，工业用地需明确是否属于划拨用地（划拨用地出租可能需补缴土地出让金，影响租金测算）。
   • 警惕权利瑕疵：如存在抵押、查封的标的物，需注明租金收益可能受限；转租评估需确认原租赁合同中 “是否允许转租” 及 “转租租金上限” 条款。
2. 遵循地方政策红线
   • 租金调控政策：如南昌、赣州等城市对住房租赁的 “年度租金涨幅不得超过 5%”“租金押金不得超过 1 个月租金” 等规定，评估时需将合规性作为前提（例如若市场案例租金涨幅超政策，需调整至合理区间）。
   • 特殊领域限制：
     • 农业用地：江西明确 “严禁将永久基本农田转为非农用地”，若评估耕地租金，需确保租赁用途为农业生产（如种植水稻、蔬菜），不得用于非农建设，否则评估结论无效。
     • 工业用地：工业园区内厂房租金可能受地方产业政策影响（如对高新技术企业的租金减免），评估需结合企业资质核实实际可执行租金。