一、评估前期准备阶段

1. 明确评估需求与目的

• 委托方（果园所有者、企业、政府部门等）需清晰说明评估目的，常见场景包括：
  • 交易转让（如果园出售、股权变更）；
  • 融资抵押（向银行申请农业贷款）；
  • 征地拆迁补偿（政府征收果园的价值核定）；
  • 资产核算（企业财报审计、资产盘点）；
  • 纠纷调解（产权争议、收益分配纠纷）。
• 评估目的直接影响后续评估范围、方法选择（如拆迁补偿需包含地上附着物 + 土地价值，融资抵押侧重可变现价值）。

2. 选择合规评估机构并签订合同

• 委托方筛选经辽宁省财政厅备案的资产评估机构，或具备土地估价资质的机构（涉及农用地价值评估时），确认机构及评估师具备农业资产评估经验（优先选择有沈阳本地果园评估案例的机构）。
• 签订《评估委托合同》，明确：
  • 评估对象范围（果园土地、果树、设施、附着物等）；
  • 评估基准日（价值测算的时间节点，需与实际需求匹配，如拆迁评估以征收公告日为准）；
  • 双方权利义务（委托方需提供真实资料，评估方需保证独立性）；
  • 交付成果（评估报告份数、交付时间）及费用标准。

3. 资料收集与核查

• 权属类资料：
  • 土地权属证明：土地使用权证、承包经营合同、租赁合同（需明确土地性质为 “园地” 或 “农用地”，使用年限、用途限制）；
  • 资产权属证明：果树所有权证明、设施产权文件（如大棚建设审批、灌溉系统购置合同）、农机具清单及权属证明。
• 基础数据资料：
  • 果园基本信息：面积实测报告（需经专业测绘机构出具，与权属文件面积核对）、地理位置图（含经纬度）、四至界限说明；
  • 自然条件资料：土壤检测报告（肥力、pH 值、重金属含量）、水质检测报告、气候数据（沈阳当地年均温、降水量、无霜期等，影响果树生长周期）；
  • 经营数据：近 3-5 年的产量记录、销售合同、成本台账（化肥、农药、人工、水电等支出）、利润表，以及未来 5 年经营规划（如品种更新、设施升级计划）。
• 合规性资料：农业经营许可证、环评备案文件、有机认证证书（如有）、土地用途合规证明（避免违规非农化使用）。

二、实地勘查与数据核验阶段

1. 现场勘查计划制定

• 评估机构组建勘查团队（至少 1 名注册评估师 + 农业技术人员），提前与委托方确认勘查时间、果园边界，准备勘查工具（GPS 测亩仪、土壤取样器、相机、测距仪等）。

2. 核心要素实地核验

• 土地与区位核查：
  • 实测果园面积，与权属文件对比，确认是否存在 “证载面积与实际面积不符” 情况；
  • 记录地理位置特征：是否位于沈阳主城区近郊（如沈北新区、苏家屯区）或远郊（如新民市、辽中区），距批发市场、公路的距离，周边产业环境（如是否有配套仓储、加工企业）。
• 果树与种植情况勘查：
  • 核实果树品种（如寒富苹果、秋白梨、葡萄等沈阳适生品种）、树龄（通过树干直径、生长状态结合种植记录核验）、密度（株行距）、生长势（健康度、结果率）；
  • 检查是否存在病虫害、冻害、土壤退化等问题，拍摄现场照片作为佐证；
  • 记录种植方式（露地种植、大棚种植、矮化密植等），区分盛果期、初果期、衰老期果树的分布区域。
• 设施与附着物清点：
  • 逐项核查基础设施：灌溉系统（滴灌、喷灌、水井）、电力设施、温室大棚、仓储用房、围墙、农机具等，记录规格、建设年代、完好度（如大棚骨架锈蚀程度、灌溉设备运行状态）；
  • 确认设施合法性：是否有建设审批手续，避免将违规搭建物纳入评估范围。
• 经营现状访谈：
  • 与果园经营者沟通：了解生产流程（施肥、修剪、采摘周期）、销售渠道（批发、零售、电商）、近年收益波动原因（如极端天气、市场价格变化）、未来经营计划（如品种改良、品牌建设）。

3. 资料补充与确认

• 若勘查中发现资料缺失（如土壤检测报告过期、产量记录不完整），要求委托方补充；若权属文件与实际情况冲突（如面积不符），需协调解决后再推进评估。

三、价值测算与分析阶段

1. 评估方法选择与参数设定

• 根据果园特点、数据完整性及评估目的选择方法（可单一或组合使用）：

  评估方法	适用场景	核心参数
  预期收益法	盛果期果园、有稳定收益记录	未来 5-10 年预期产量、果品单价、成本费用、折现率（结合沈阳农业投资风险）
  重置成本法	初果期 / 产前期果园、设施类资产	土地开发成本、果树种植成本、设施重置价（含材料费 + 人工费）、成新率
  市场法	周边有同类果园交易案例	可比案例选择（面积、品种、区位相似）、价格修正（调整差异因素如树龄、设施）
  剩余价值法	衰老期果园、即将淘汰的果树 / 设施	土地剩余价值、果树残值、可回收设施变卖价

• 关键参数需结合沈阳本地数据：如化肥 / 人工成本参考沈阳市农业农村局发布的《农业生产要素价格监测报告》，果品价格参考沈阳八家子水果批发市场近年均价。

2. 价值测算与交叉验证

• 按选定方法分步测算：
  • 收益法：计算年净收益（收入 - 成本）→ 用折现率将未来收益折算为现值；
  • 成本法：核算重置总成本（土地 + 果树 + 设施）→ 扣除折旧（如设施按使用年限折旧）；
  • 市场法：选取 3-5 个可比案例→ 修正差异后计算平均值。
• 若采用多种方法，需对比结果差异并分析原因（如收益法与市场法结果偏差过大，需检查参数合理性），最终确定合理价值区间。

3. 风险因素调整

• 考虑沈阳区域风险：如冬季低温冻害对产量的影响、政策变动（如农用地用途管制收紧）、市场竞争（外地果品冲击）等，对测算结果进行风险系数调整（如风险较高时适当折价）。

四、评估报告出具与交付阶段

1. 报告初稿编制

• 报告需包含核心内容：
  • 基本信息：委托方、评估方、评估目的、评估基准日、评估范围；
  • 果园概况：地理位置、权属状况、自然条件、经营现状；
  • 评估方法说明：选择理由、参数来源、测算过程；
  • 价值结论：明确评估总价值（分土地、果树、设施等分项价值）；
  • 特别事项：如资料局限性、评估假设（如未来政策稳定）、报告有效期（通常 1 年）。
• 报告需符合《资产评估执业准则》《园地估价规程》（TD/T 1097—2024）格式要求，由评估师签字并加盖机构公章。