一、评估准备阶段

1. 明确评估目的与范围

• 确定评估目的：根据委托方需求明确评估用途，例如是果园转让、抵押融资、补贴申请还是经营决策支持等，不同目的会影响评估方法的选择和侧重点（如抵押评估需更关注资产变现能力，收益评估需侧重未来现金流预测）。
• 界定评估范围：明确评估对象的具体范围，包括果园的土地面积、果树品种及数量、附属设施（如灌溉系统、仓储设施、农机设备）、建筑物（如管理用房、冷库）等，避免遗漏或误判评估标的。

2. 收集基础资料

• 权属资料：收集果园的土地使用权证、租赁合同、果树种植备案文件等，确认果园的合法产权及使用年限（如阳泉山区果园的土地性质可能为集体农用地，需明确流转合法性）。
• 经营资料：包括果园的种植历史、品种档案（如 “西南舁苹果” 等品种的种植年限、认证情况）、历年产量记录、投入成本明细（苗木、肥料、人工、技术服务等）、销售合同及价格数据等。
• 政策与市场资料：阳泉当地农业补贴政策、果树品种市场行情（如富硒苹果的市场价格趋势）、地理标志产品相关扶持政策、周边同类果园交易案例等。

二、实地勘查阶段

1. 现场踏查与数据采集

• 土地与环境勘查：测量果园实际面积（核实与权属资料的一致性），评估土地质量（土壤肥力、酸碱度、灌溉条件，如阳泉部分果园的富硒土壤需专项检测）、地形地貌（坡度、海拔对果树生长的影响）、周边环境（是否有污染源、交通便利性）等。
• 果树现状勘查：
  • 记录果树品种、树龄（通过树干年轮或种植记录确认）、生长阶段（幼树期 / 盛果期 / 衰老期）；
  • 评估生长状况：树干粗细、树冠大小、结果枝数量、叶片健康度，检查是否有病虫害（如腐烂病、蚜虫）、冻害或机械损伤；
  • 抽样测算密度：统计单位面积果树数量，判断种植合理性（如阳泉山区果园是否存在过密或过疏问题）。
• 附属设施勘查：检查灌溉系统（滴灌 / 喷灌的完好率）、施肥设备、病虫害防治设施、仓储及加工设备（如冷库、分拣机）的数量、型号、使用年限和运行状态。

2. 访谈与补充调研

• 与果园经营者沟通：了解种植管理模式（如是否采用 “技术托管”）、未来经营计划（如品种更新、扩建计划）、历史病虫害发生情况及应对措施。
• 走访当地农业部门或行业协会：获取阳泉区域内果树种植的平均产量、常见风险（如霜冻、干旱等自然灾害频率）、产业政策支持细节等补充信息。

三、数据整理与分析阶段

1. 数据核实与整理

• 对实地勘查数据与收集的资料进行交叉验证，确保数据准确性（如产量记录与果树生长状况是否匹配、成本数据是否完整）。
• 分类整理数据：按 “土地、果树、设施、经营数据” 等维度建档，为后续分析奠定基础。

2. 选择评估方法

• 若阳泉周边有较多同类果园交易案例（如西南舁乡苹果园转让案例），优先采用市场法，通过对比调整得出价值；
• 若为新建果园或需重置成本参考，采用成本法，计算苗木、种植、养护等累计成本并考虑成新率；
• 盛果期果园（如已进入稳定产果期的富硒苹果园）优先用收益法，预测未来数年净收益并折现；
• 涉及土地、设施、果树等多资产组合时，采用资产基础法分项评估后汇总。

3. 量化分析与参数测算

• 市场法参数：确定可比案例的修正系数（如品种差异、树龄差异、产量差异对价格的影响幅度）。
• 成本法参数：测算重置成本（当前苗木价、人工市场价）、成新率（根据树龄、生长状况确定，如盛果期果树成新率可设为 70%-90%）。
• 收益法参数：预测年产量（结合树龄、管理水平）、市场价格（参考阳泉及周边同类果实批发 / 零售价）、成本费用（未来施肥、人工、维护成本）、折现率（考虑农业经营风险、资金成本等）。