一、明确评估业务基本事项

• 了解评估目的：明确评估服务的经济行为（如并购、抵押、改制等），这直接决定评估范围、方法和价值类型（如市场价值、投资价值）。
• 确定评估对象和范围：根据评估目的界定评估资产的具体内容，包括固定资产（房产、设备）、无形资产（专利、商标）、流动资产（存货、应收账款）、企业整体价值等，需与委托方确认资产清单的完整性。
• 约定评估基准日：确定评估价值对应的具体日期（如 2024 年 6 月 30 日），因资产价值随时间波动，基准日需结合经济行为的实施时间确定。
• 签订业务约定书：明确委托方与评估机构的权利义务，包括评估范围、收费标准、报告交付时间、保密条款等，形成法律约束。

二、编制评估计划

• 组建评估团队：根据评估项目的复杂程度（如企业整体评估 vs 单台设备评估），配备具备相应专业能力的评估人员（如熟悉房地产、机器设备、无形资产的专家）。
• 制定工作步骤和时间节点：明确现场勘查、资料收集、市场调研、报告撰写等各环节的时间安排，避免延误。
• 规划评估方法：初步选定适用的评估方法（如市场法、收益法、成本法），需结合评估对象特点（如房地产常用市场法，无形资产常用收益法）和可获得的数据支持确定。

三、现场调查与资料收集

• 现场勘查：评估人员实地核查资产状况，包括：
  • 实物资产：数量、规格、成新率（如设备的使用年限、维护情况）、地理位置（如房产的区位、周边配套）。
  • 无形资产：权属证明（专利证书、商标注册证）、使用情况、市场竞争力。
  • 企业整体评估：还需了解经营状况、管理模式、行业地位等。
• 收集相关资料：
  • 权属资料：房产证、土地证、设备购置发票、专利证书等，确认资产合法性。
  • 财务资料：资产负债表、利润表、成本核算资料，用于分析资产价值与收益的关联性。
  • 市场资料：同类资产的交易案例（如近期同区域房产成交价）、行业数据（如平均收益率、市场占有率），为市场法、收益法提供依据。
  • 其他资料：评估对象所在行业政策（如环保、税收政策）、宏观经济数据等。

四、评定估算

• 选择评估方法：根据评估对象和数据可用性，可能采用一种或多种方法（如同时用市场法和成本法，相互验证）。
  • 市场法：通过对比近期同类资产的交易价格，调整差异（如地域、功能差异）后确定价值。
  • 收益法：预测资产未来预期收益，折算为当前价值（如专利的未来许可收入现值）。
  • 成本法：以资产重置成本（重新购置或建造的费用）减去贬值（实体性、功能性、经济性贬值）确定价值。
• 参数测算：针对不同方法确定关键参数，如市场法中的交易案例修正系数、收益法中的折现率、成本法中的成新率等，需结合市场数据和专业判断测算。
• 得出初步评估结果：通过计算形成单一项资产或整体资产的初步价值。

五、编制和提交评估报告

• 撰写报告初稿：内容包括评估目的、对象、范围、基准日、方法、过程、结论、特别事项说明（如资产权属瑕疵）等，需逻辑清晰、数据准确。
• 内部审核：评估机构通过三级复核（项目负责人、部门经理、总工）确保报告合规性、方法适用性和结果合理性，避免差错。
• 与委托方沟通：就初步评估结果与委托方交换意见，解答疑问（如对某类资产价值的争议），必要时补充核查或调整参数。
• 出具正式报告：经审核无误后，出具加盖评估机构公章和评估师签名的正式报告，按约定交付委托方。

六、工作底稿归档

• 归档内容包括：业务约定书、评估计划、现场勘查记录、收集的权属和财务资料、计算过程、审核记录、最终报告等。
• 归档需符合《资产评估执业准则 —— 工作底稿》要求，保存期限不少于 15 年（特殊项目按规定延长）。