一、前期准备阶段：明确需求，奠定基础

1. 沟通评估需求，签订委托协议
   • 评估机构与客户（企业、个人、司法机关等）深入沟通，明确评估目的（如抵押、交易、拆迁补偿、司法拍卖等）、评估对象（如房产、设备、专利、数据资产）及评估基准日（确定资产价值的特定日期，需结合需求选定，如交易合同签订日、拆迁公告日）。
   • 双方确认评估范围（如单台设备、整栋房产、企业整体资产）、服务费用（按大理地区差额定率累进或计时收费标准）、交付时间等，签订《资产评估委托合同》，明确权利义务（如客户需提供真实资料，机构需保证评估独立公正）。
2. 组建评估团队，制定评估计划
   • 机构根据评估资产类型，组建专业团队（如房地产评估师负责不动产、专利代理人参与无形资产评估、数据分析师参与数据资产评估）。
   • 团队制定详细评估计划，包括：现场勘查时间、资料收集清单（如资产权属证明、财务报表、技术文档）、评估方法初步选择（如房地产用市场法、企业资产用收益法）、分工安排及时间节点。
3. 收集基础资料，初步核查
   • 客户按清单提供资料：
     • 权属资料：不动产需提供《不动产权证书》（土地性质、用途、年限）、设备需提供购买发票 / 合同、专利需提供《专利证书》、数据资产需提供数据来源证明及合规性文件（如《数据安全法》要求的备案材料）；
     • 财务资料：企业资产需提供资产负债表、折旧明细表，收益性资产需提供近 3 年收益数据；
     • 其他资料：拆迁评估需提供拆迁公告、司法评估需提供法院委托书。
   • 评估团队初步核查资料完整性（如权属是否清晰、数据是否连贯），若资料缺失，及时要求客户补充（如缺失设备发票需提供购置合同或市场询价依据）。

二、现场评估阶段：实地核查，采集数据

1. 实地勘查与资产盘点
   • 团队赴资产所在地（如大理市某厂区、写字楼、宅基地）进行现场勘查：
     • 不动产：测量房屋面积（核对与产权证是否一致）、记录建筑结构（框架 / 砖混）、成新率（房龄、维护情况）、周边配套（学区、商圈、交通），拍摄现场照片作为佐证；
     • 机械设备：记录设备型号、出厂日期、运行状态（正常 / 停用）、磨损程度，核对数量与财务账册是否一致；
     • 无形资产：如专利技术，需核实技术先进性、实际应用场景（是否已转化为产品）；数据资产需核查数据规模、质量、合规性（是否涉及个人信息脱敏）。
   • 对盘点结果与客户提供的资产清单逐一核对，形成《现场勘查记录表》，由客户签字确认（避免后续对资产范围产生争议）。
2. 市场调研与数据收集
   • 根据评估方法，收集相关市场数据：
     • 用市场法时：查询大理市近期同类资产交易案例（如同一小区二手房成交价、同型号设备二手交易价），通过中介机构、政府交易平台（如大理州公共资源交易中心）获取数据；
     • 用收益法时：收集行业平均收益率、资产未来收益预测依据（如商铺租金水平、企业订单合同）；
     • 用成本法时：查询当前同类资产重置成本（如新建同等规格房屋的造价、新设备采购价），确定折旧率（按年限或工作量法）。