1. 全面收集真实、完整的基础材料
   评估机构需依据材料测算损失，材料缺失或虚假会直接导致结果偏差，甚至承担法律责任。需提前准备以下材料（根据场景补充）：
   • 基础资质类：营业执照（需在有效期内，且注册地址与经营地址一致，避免 “异地经营” 导致补偿资格争议）、税务登记证、特种行业许可证（如餐饮、医疗等）。
   • 经营数据类：近 3-5 年财务报表（需经审计，若为小微企业无审计报告，需提供完整的利润表、资产负债表、银行流水）、纳税申报表（个税、增值税等，证明实际经营规模）、订单合同（近 1-2 年的主要订单，证明客户稳定性及收益来源）、员工工资表（证明固定成本支出）。
   • 场景相关类：
     • 拆迁 / 征收场景：房屋租赁合同（若为承租企业）、房屋所有权证、征收公告、搬迁通知；
     • 侵权 / 违约场景：侵权证据（如施工影响的视频、合作方违约函）、订单流失证明（客户解约函）；
     • 保险理赔场景：保险单（明确 “营业中断险” coverage 范围）、事故证明（如火灾认定书、设备故障检测报告）。
   • 注意：所有材料需加盖企业公章，复印件需注明 “与原件一致”，避免因材料形式不规范被质疑真实性。
2. 明确评估目的与范围，避免 “评估内容与需求脱节”
   评估前需与机构明确 “评估是用于拆迁补偿协商、法院诉讼、还是保险理赔”，不同目的对应的评估范围、方法不同：
   • 例：若用于拆迁补偿，需明确是否包含 “间接损失”（如客户流失、品牌影响）—— 根据《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，部分项目仅补偿 “直接停产损失”（如利润损失、固定成本），间接损失需额外举证；若用于侵权诉讼，间接损失（如商誉损失）可纳入评估，但需提供充分证据（如客户调研数据、销售额下滑与侵权行为的关联性分析）。

二、中期评估：把控 “技术准确性”，避免结果偏差

1. 选择适配场景的评估方法，拒绝 “一刀切”
   苏州经营损失评估常用方法有 “收益法”“成本法”“市场比较法”，需根据企业类型（如制造业、服务业、零售业）和场景选择，避免机构套用单一方法导致结果失真：

   评估方法	适用场景	注意事项
   收益法（最常用）	正常经营、有稳定收益的企业（如制造业、连锁餐饮）	需基于 “企业未受影响时的正常收益” 测算（通常取近 3 年平均利润率，剔除异常年份如疫情亏损），再减去 “受影响期间的实际收益”，差额即为损失；需明确 “收益期”（如拆迁停产 6 个月，还是恢复经营需 12 个月）。
   成本法	初创企业、无稳定收益但有固定成本的企业（如新开店面）	测算 “受影响期间的固定成本支出”（如房租、工资、设备折旧），因无收益可对比，需提供完整的成本凭证（如租赁合同、工资转账记录），避免虚增成本。
   市场比较法	同行业、同规模企业有可比案例时（如同一园区多家企业拆迁）	需选取苏州本地同区域、同行业的可比案例（如园区某电子厂拆迁损失评估结果），调整 “规模、利润率、停产周期” 等差异，避免跨区域（如苏州与无锡）或跨行业（如制造业与服务业）对比。

   
   
   • 警惕：部分机构为迎合企业高补偿需求，刻意选用 “收益法” 且虚增 “未来收益预期”，或忽略 “异常收益”（如某一年的政府补贴、偶然大单），导致结果被征收方 / 法院驳回，需要求机构对方法选择出具 “合理性说明”。
2. 界定清晰 “损失时间周期”，避免 “多算或少算”
   损失周期是测算核心，需结合实际场景明确 “起始时间” 和 “结束时间”，避免模糊界定：
   • 拆迁场景：通常从 “征收公告发布后企业开始准备搬迁” 起，至 “新场地恢复到原生产水平” 止（如制造业需考虑设备安装调试时间，服务业需考虑客户回流时间），而非仅算 “实际停产的 1-2 个月”。
   • 侵权场景：从 “侵权行为发生日” 起，至 “侵权行为停止且经营恢复正常” 止（如施工噪音导致餐厅停业，需算到施工结束且客流恢复至之前 80% 以上）。
   • 注意：需提供 “周期合理性证据”，如设备搬迁合同（注明工期）、新场地投产验收报告、客户回流数据等，避免仅凭口头陈述确定周期。
3. 区分 “直接损失” 与 “间接损失”，明确可补偿范围
   苏州不同场景下，“可认可的损失范围” 差异较大，需提前与评估机构、相关方（征收方、保险公司）确认，避免评估 “无法被认可的损失”：
   • 直接损失（几乎所有场景都认可）：停产期间的利润损失、固定成本支出（房租、工资、设备折旧）、搬迁费（随迁设备运输 / 安装费、库存搬运费）、订单违约金（因停产无法履行订单的赔偿）。
   • 间接损失（需举证且场景受限）：客户流失损失（需提供客户解约函、后续无法合作的证明）、品牌商誉损失（需提供市场调研数据，如客户信任度下降）、资质办理损失（如新场地需重新办理环评、许可证的费用）。
   • 例：苏州拆迁补偿中，“客户流失损失” 通常不直接纳入标准补偿，但可作为 “额外协商依据”；若为侵权诉讼，“客户流失损失” 可通过评估作为赔偿主张，但需证明 “流失与侵权行为有直接因果关系”（而非企业自身经营问题）。

三、后期应用：确保 “报告有效性”，支撑权益主张

1. 核查评估报告的 “规范性”，避免形式瑕疵
   合法有效的评估报告需包含以下要素，缺一不可：
   • 机构盖章 + 2 名以上注册资产评估师签字（可通过 “中国资产评估协会官网” 查询注册师资质）；
   • 评估目的、范围、方法的详细说明（而非简单罗列）；
   • 基础材料清单（附件需包含关键材料复印件，如营业执照、财务报表）；
   • 数据测算过程（如收益法中 “正常利润率” 的计算依据、“损失周期” 的确定理由）；
   • 评估结果的有效期（通常为 1 年，若超过有效期需重新评估）。
   • 注意：若报告缺少上述要素，可能被认定为 “无效报告”，需要求机构补充完善。
2. 留存评估过程证据，应对后续争议
   评估过程中需留存以下材料，避免后续对方（如征收方、保险公司）质疑报告公正性：
   • 与评估机构的沟通记录（如邮件、会议纪要，明确评估需求和双方约定）；
   • 现场勘查记录（如照片、视频，证明评估机构实际核查了经营场地、设备）；
   • 基础材料的提交回执（证明企业已提供完整材料，无隐瞒或遗漏）。
3. 结合苏州本地政策，灵活使用评估结果
   苏州有明确的征收补偿政策（如《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》），部分项目有 “保底补偿标准”（如之前提到的 “每平方米 400 元停产停业费”）：
   • 若评估结果高于保底标准，需用报告中的数据（如企业实际利润率、停产周期）证明 “为何应按评估值补偿”；
   • 若评估结果低于保底标准，可主张按 “保底标准” 补偿（需确认企业符合保底政策的适用条件，如 “合法经营、有有效营业执照”）。
   • 例：苏州工业园区某制造企业，评估的停产损失为每平方米 350 元，低于区域保底标准 400 元，最终按 400 元 /㎡补偿；而某高端服务业企业（利润率高），评估值为 800 元 /㎡，通过报告举证后按评估值补偿。