一、合规性优先：严守政策与法规边界

1. 明确评估依据的适用性
   • 必须依据《中华人民共和国土地管理法》《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）等国家统一标准，同时结合甘肃省及庆阳市的地方性政策（如《甘肃省土地征收成片开发标准（试行）》《庆阳市国有建设用地使用权出让地价管理办法》等）。
   • 针对特殊用途土地（如耕地、林地、生态保护红线内土地），需额外符合专项法规（如《基本农田保护条例》《甘肃省林地保护条例》），避免触碰 “耕地红线”“生态红线” 等刚性约束。
2. 确认土地权属的合法性
   • 评估前必须核查土地权属证明文件（如《不动产权证书》《国有土地使用证》《集体土地所有权证》），确认权属无争议、无抵押、无查封等权利限制。若为集体土地，需明确是否符合 “经营性建设用地入市” 等政策条件（庆阳市部分县乡为集体经营性建设用地入市试点，需按试点政策执行）。
   • 对于划拨土地，需区分 “划拨转出让”“划拨土地使用权抵押” 等不同场景，评估时需考虑补缴土地出让金的金额（按庆阳市政府规定的补缴标准计算）。

二、前期准备：精准把控土地基础信息

1. 实地勘察：摸清土地实际状况
   • 重点核实土地的位置、四至边界、面积、形状（需与权属证书记载一致，若有差异需出具测绘报告更正）；
   • 记录土地的现状利用情况：如是否为 “净地”（无地上建筑物、构筑物）、是否已开发（如农用地的种植类型、建设用地的场地平整程度）、是否存在临时建筑或附着物；
   • 观察周边配套与区位条件：庆阳市不同区域差异较大（如西峰区城区、庆城县县城、偏远乡镇），需实地确认交通（如距离主干道、高铁站的距离）、市政配套（水、电、气、暖、通讯是否接通）、周边产业（如工业园区、农业产业园、商业圈）等，避免依赖过时的区位数据。
2. 资料收集：确保来源可靠、内容完整
   • 必备资料清单：权属证明、土地利用总体规划图、城乡规划图（明确土地 “规划用途”，如居住、商业、工业、农用地，庆阳市部分区域规划可能调整，需以最新公示版本为准）、测绘报告（若面积或边界存疑，需由具备资质的测绘机构出具报告）、历史交易案例（同区域、同用途土地的近期交易价格）。
   • 特殊资料：若评估土地涉及征收，需收集《征收补偿安置方案》；若为农用地流转，需提供《农村土地承包经营权流转合同》。

三、技术规范：合理选择评估方法与参数

1. 评估方法的正确选择
   • 庆阳市常见土地类型对应的评估方法如下表所示：

     土地类型	适用评估方法	注意事项
     城镇经营性用地（商业、住宅）	市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法	优先用市场比较法（需 3 个以上近期可比案例）；收益还原法需准确测算租金回报率、剩余使用年限。
     工业用地	基准地价系数修正法、成本逼近法	基准地价需采用庆阳市最新公布的城镇基准地价（2023 年部分县区已更新）；成本逼近法需包含土地取得费、开发费、税费等。
     农用地（耕地、林地）	基准地价系数修正法、收益还原法、成本逼近法	需参考甘肃省农用地基准地价，结合农作物年产量、粮食收购价测算收益；林地需考虑林木价值与土地价值分离评估。
     划拨土地	成本逼近法、基准地价系数修正法（扣除出让金）	明确划拨土地的 “权益价值” 与 “出让价值” 的差异，避免高估。

   • 注意：若单一方法无法满足精度要求，需采用两种及以上方法进行交叉验证（如市场比较法与收益还原法结合）。
2. 参数取值的本地化与准确性
   • 基准地价：必须使用庆阳市自然资源局公布的最新基准地价（如西峰区商业用地基准地价按级别划分，一级地约 1200-1500 元 /㎡，具体以官方公示为准），不可使用过期数据；
   • 修正系数：根据土地的 “区位、容积率、临街状况、土地使用年限” 等因素调整（如庆阳市城区临街商业用地修正系数可上浮 10%-20%，偏远乡镇工业用地修正系数可下浮 5%-15%）；
   • 收益参数：对于商业用地，需调查庆阳市同地段商铺租金水平；对于农用地，需参考庆阳市统计局发布的 “主要农作物亩均产值”（如小麦、玉米的年均产量及收购价）。