一、 法律法规依据：评估行为的 “合法性底线”

1. 国家层面核心法律

• 《中华人民共和国民法典》：
  明确了租赁关系的基本准则，如 “不动产权属清晰是租赁的前提”（避免对产权有争议的房屋进行评估）、“租金约定不得违反法律强制性规定”（如保障性租赁住房租金不得高于政府指导价），同时规定了房屋瑕疵（如结构安全问题）对租金的影响，是评估中界定标的合法性的根本依据。
• 《中华人民共和国资产评估法》：
  规范了评估机构和评估专业人员的资质要求（如评估机构需取得备案资质、评估师需持证上岗），明确了评估程序（如现场勘查、资料核查、报告出具的规范），禁止 “虚假评估”“违规操作”，是评估行为本身合规性的直接依据。
• 《国有土地上房屋征收与补偿条例》：
  针对 “因征收需要进行租金评估” 的场景（如征收期间的临时安置租金评估），明确要求评估需参照 “类似房地产的市场租金水平”，且评估机构需由被征收人协商选定，确保此类评估的公平性。

2. 行政法规与部门规章

• 《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）：
  由住建部发布的国家标准，详细规定了房地产（含租金）评估的技术流程、方法选用（如市场比较法、收益法的具体应用规则）、参数测算、报告格式等，是评估技术操作的 “行业标尺”（例如要求可比案例需满足 “近 1 年内成交、区域相近、用途相同” 等条件）。
• 《商品房屋租赁管理办法》：
  明确了房屋租赁的备案要求、禁止出租的情形（如不符合安全标准的房屋），评估时若发现标的属于 “禁止出租类房屋”（如延安老城区部分未改造的危房），需终止评估或在报告中明确标注风险，避免为违规租赁提供依据。

二、 地方政策依据：适配延安本地的 “特殊性要求”

1. 城市规划与区域政策

• 《延安市国土空间总体规划（2021-2035 年）》：
  明确了延安 “老城区疏解、新区集聚、县域协同” 的空间布局，例如老城区重点保护红色文化资源，限制商业过度开发，其商业铺面租金评估需考虑 “规划限制下的经营潜力”；新区定位为行政、教育、居住核心，评估时需侧重 “市政配套完善度”（如学校、医院的落地进度）对租金的拉动作用。
• 红色旅游区域专项政策：
  针对宝塔山、杨家岭、枣园等红色景区周边的房屋（尤其是商业铺面、民宿），延安出台了《红色旅游景区周边环境整治管理办法》，对房屋用途、装修风格有特殊要求，此类标的的租金评估需额外考虑 “政策允许的经营业态”（如是否可做旅游纪念品销售），业态受限的标的租金可能低于普通商业用房。

2. 保障性租赁住房与租金管制政策

• 《延安市保障性租赁住房管理实施细则》：
  明确了保障性租赁住房的租金标准 “不高于同地段同品质市场租金的 85%”，且由政府定期发布指导价（如 2024 年延安新区保障性租赁住房租金指导价为 15-20 元 /㎡/ 月，老城区为 12-18 元 /㎡/ 月）。若评估标的为保障性租赁住房，必须以政府指导价为核心依据，不得单纯按市场行情测算。
• 城中村改造与集体土地租赁政策：
  延安部分城中村（如桥沟镇、李渠镇）的自建房租赁，需遵守《延安市集体土地上房屋租赁管理暂行办法》，要求房屋符合安全、消防标准，评估时需核查 “是否取得租赁备案证明”，未备案房屋的租金评估结果需注明 “存在合规风险”。