评估依据

• 市场评估价：由符合规定的专业估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。
• 商品房交易均价：指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
• 重置价：由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

评估流程

• 暂停公示：建设主管部门颁发文件，要求在拆迁范围内暂停户口迁移、房屋改建、加建、扩建等工程，并进行公告，公示期不超过一年。
• 入户调查评估：确定拆迁范围后，拆迁公司、评估公司等单位同时入户调查，评估公司进行现场勘查，按照评估规则拍照和记录。
• 内业计算：评估公司根据外业调查的资料数据进行初步测算，算出大致的初步评估价格。
• 制定拆迁实施方案：拆迁人根据评估机构的初步外业调查和内业计算结果，编制拆迁投资预算方案，制定拆迁补偿方案，包括货币补偿或实物补偿方式等。
• 申请拆迁许可证：拆迁人拿着拆迁实施方案、规划文件等材料，去建委（房管局）申请《拆迁许可证》。
• 发布拆迁公告：声明拆迁行为即将开始，同时公开张贴《拆迁许可证》。
• 出具正式评估报告：评估机构为每个被拆迁人出具正式的评估报告，并由评估机构签字盖章。
• 送达拆迁评估报告：通过当面送达或邮递等方式将评估报告送达被拆迁人。

评估方法

• 比较法：通过比较被评估资产与较近出售的类似资产之间的异同，并对类似资产的市场价格进行调整，以确定被评估资产的价值。适用于有成熟活跃交易市场的被征收房屋。
• 收益法：通过评估被评估资产的未来预期收益并将其转换为现值来确定被评估资产的价格。适用于有收益且收益能量化的房地产，如公寓、餐馆等。
• 假设开发法：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。适用于在建新开发房地产项目或待售房地产项目。