评估方法

• 市场比较法
  • 收集案例：评估人员会收集与待评估房屋在同一区域、同一地段或类似地段的近期成交案例，这些案例的房屋在户型、面积、房龄、建筑结构等方面应与待评估房屋具有可比性。
  • 因素修正：对收集到的案例进行各项因素的修正，包括交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等。比如，若某案例房屋带有一个稀缺的大花园，而待评估房屋没有，就需要对这一因素进行调整。
  • 得出评估值：经过对多个可比案例的修正和分析，综合确定待评估房屋的市场价值。
• 收益法
  • 预测收益：适用于有租赁收益或潜在租赁收益的房屋。评估人员会根据房屋所在区域的市场租金水平，结合房屋的实际情况，预测该房屋未来可能产生的租金收益。
  • 确定资本化率：资本化率是将未来收益转化为现值的比率，一般会参考市场上类似投资的收益率、银行利率等因素来确定。
  • 计算评估值：通过一定的公式，将预测的未来收益按照资本化率折现到评估时点，得出房屋的评估价值。
• 成本法
  • 计算重置成本：首先确定在当前市场条件下，重新建造与待评估房屋相同或类似的房屋所需的全部成本，包括土地取得成本、建筑安装工程费、前期工程费、管理费、销售费用等。
  • 扣除折旧：考虑房屋的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。例如，房屋因使用年限较长，墙体出现裂缝等损坏，需要扣除相应的实体性贬值；若房屋的户型设计过时，不符合现代居住需求，要扣除功能性贬值。
  • 得出评估值：用重置成本减去各项折旧后的余额，即为房屋的评估价值。

考虑因素

• 房屋自身因素
  • 面积：房屋的建筑面积、使用面积等是影响价格的重要因素，一般来说，面积越大，价格越高，但单位面积价格可能会随着面积的增大而有所变化。
  • 户型：户型是否方正、布局是否合理、功能分区是否明确等都会影响房屋的价值。例如，南北通透、动静分离的户型通常更受市场欢迎，价值也相对较高。
  • 装修：装修的档次、风格和新旧程度对房屋价值有较大影响。精装修、采用高品质材料装修的房屋，其价值会比毛坯房或简单装修的房屋高。
  • 楼层：不同楼层的房屋在采光、通风、视野、噪音等方面存在差异，从而影响价格。一般来说，中间楼层相对较受欢迎，价格也较高。
• 区域因素
  • 地理位置：房屋所在的城市、区域的发展水平、经济状况、配套设施等对房屋价值影响很大。位于城市核心地段、繁华商圈附近的房屋，价值通常较高。
  • 交通条件：周边是否有地铁、公交站点，道路是否畅通等交通因素，会影响居民的出行便利性，进而影响房屋价值。交通便利的房屋往往更具吸引力。
  • 教育资源：附近有无优质的幼儿园、小学、中学等学校，是很多家庭购房时考虑的重要因素。学区房的价格通常会比非学区房高出很多。
  • 环境配套：包括周边的自然环境、公园、医院、商场、超市等配套设施的完善程度。环境优美、配套齐全的区域，房屋价值相对较高。
• 市场因素
  • 供求关系：当地房地产市场的供求状况对房屋价格有直接影响。当市场上房屋供应大于需求时，价格可能会下降；反之，价格可能上涨。
  • 政策法规：国家和地方的房地产政策，如限购、限贷、税收政策等，会对房屋市场产生影响，进而影响房屋的评估价值。