评估目的

• 交易定价：为房屋买卖双方提供合理的价格参考，确保交易公平公正，避免价格过高或过低导致一方利益受损。
• 抵押贷款：银行等金融机构需要通过评估房屋价值来确定能够提供的贷款额度，以保障贷款的安全性。
• 税务评估：税务部门依据房屋评估价值征收房产税等相关税费，保证税收的合理征收。
• 拆迁补偿：在房屋拆迁时，评估价值是确定拆迁补偿金额的重要依据，保障拆迁双方的合法权益。

评估方法

• 市场比较法
  • 原理：将待评估房屋与在近期内已成交的类似房屋进行比较，通过对可比实例的价格进行调整，来确定待评估房屋的价值。
  • 适用范围：适用于市场交易活跃、有大量可比实例的住宅、商业用房等。
  • 举例：若待评估房屋为一套 100 平方米的三居室，周边有一套类似的三居室在一个月前以 200 万元成交，该房屋装修比待评估房屋好一些，经分析调整，装修因素使价格相差 10 万元，那么待评估房屋价值可能在 190 万元左右。
• 收益法
  • 原理：通过预测待评估房屋未来的净收益，将其折现到评估时点来确定房屋价值。
  • 适用范围：适用于有稳定收益的出租房屋、商业店铺、写字楼等。
  • 举例：一套商铺每年净租金收入为 10 万元，预计未来 5 年租金每年增长 5%，折现率为 8%，通过公式计算可得该商铺的价值。
• 成本法
  • 原理：估算重新建造与待评估房屋具有相同功能和效用的全新房屋所需的成本，然后扣除折旧等因素，得到房屋的评估价值。
  • 适用范围：适用于特殊用途房屋、很少发生交易的房屋，如学校、医院、政府办公楼等。
  • 举例：新建一栋与待评估房屋相同的建筑成本为每平方米 2000 元，房屋面积为 500 平方米，已使用 10 年，经评估成新率为 80%，则房屋评估价值为 2000×500×80%=80 万元。

评估流程

• 明确评估基本事项：确定评估目的、评估对象、评估时点等。
• 签订评估委托合同：明确双方权利义务、评估费用、报告交付时间等。
• 实地勘查：评估人员实地查看房屋的位置、周边环境、房屋结构、装修、设施设备等情况。
• 收集评估资料：收集市场交易案例、租金数据、建筑成本数据、法律法规等相关资料。
• 选择评估方法并计算：根据评估对象和目的，选择合适的评估方法进行价值计算。
• 撰写评估报告：将评估过程和结果形成书面报告，包括评估对象概述、评估方法、评估结果等内容。
• 审核与交付报告：对评估报告进行内部审核，审核通过后交付给委托方。

影响因素

• 房屋自身因素：包括房屋的面积、户型、结构、装修、楼层、朝向等。
• 区位因素：地理位置、周边配套设施（如学校、医院、商场、交通等）、环境质量等。
• 市场因素：房地产市场的供求关系、经济形势、政策法规等。