评估方法

1. 市场比较法
   • 原理：基于替代原则，将评估对象与在近期有过交易的类似房屋进行比较，对这些类似房屋的成交价格做适当修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值。
   • 操作步骤：
     • 收集交易实例：通过房地产中介机构、房产交易网站、政府部门房产交易数据库等渠道，广泛收集与评估对象在地理位置、房屋类型、面积、建筑年代等方面相似的房屋交易实例。
     • 选取可比实例：从收集的交易实例中，挑选出 3 个以上与评估对象具有较强可比性的实例。可比实例应在交易时间、交易情况（如正常交易、拍卖、抵债等）、房地产状况（包括区位、实物和权益状况）等方面与评估对象相近。
     • 因素修正：对可比实例的成交价格进行交易情况修正，剔除特殊交易情况（如亲友间交易、急售等）对价格的影响；进行交易日期修正，将可比实例在其成交日期的价格调整到评估基准日的价格；进行房地产状况修正，包括区位状况（如交通、配套设施等）、实物状况（如建筑结构、装修、设施设备等）和权益状况（如土地使用年限、产权情况等）的修正，使可比实例与评估对象在各方面条件一致。
     • 计算比准价格：经过各项修正后，得出每个可比实例的比准价格，再采用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出评估对象的评估价格。
2. 收益法
   • 原理：预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值。适用于有收益或潜在收益的房屋，如商铺、写字楼、出租住宅等。
   • 操作步骤：
     • 确定潜在毛收入：根据房屋所在区域的市场租金水平、空置率等因素，估算房屋在充分利用、无空置情况下的潜在租金收入及其他可能的收入（如押金利息收入等）。
     • 计算有效毛收入：从潜在毛收入中扣除正常的空置、拖欠租金等造成的收入损失，得到有效毛收入。
     • 确定运营费用：分析房屋运营过程中需支付的费用，如物业管理费、维修费、保险费、税费等，计算出运营费用。
     • 计算净收益：有效毛收入减去运营费用，得出房屋每年的净收益。
     • 确定资本化率：通过市场提取法（从类似房地产的交易实例中求取资本化率）、安全利率加风险调整值法（以安全利率为基础，加上风险调整值）等方法确定合适的资本化率。
     • 计算评估价值：根据净收益的变化模式（如每年不变、按一定比率递增或递减等），选用相应的收益法公式计算评估对象的价值。
3. 成本法
   • 原理：求取评估对象在评估基准日的重置成本或重建成本，扣除折旧，以此估算评估对象的客观合理价格或价值。适用于很少发生交易且没有收益或潜在收益的房屋，如学校、医院、政府办公楼等特殊用途房屋，以及新开发建设的房屋。
   • 操作步骤：
     • 求取重置成本或重建成本：采用单位比较法（如单位面积造价法、单位体积造价法）、分部分项法（将房屋分解为各个组成部分，分别计算各部分的重置成本，再汇总）、工料测量法（按照工程图纸，测算人工、材料、机械等消耗量，结合现行价格和费用标准计算重置成本）等方法，计算在评估基准日重新建造与评估对象具有相同效用的全新房屋所需的成本。
     • 计算折旧：考虑物质折旧（如房屋的自然磨损、老化等）、功能折旧（如设计不合理、设备陈旧等导致的功能落后）和经济折旧（如周边环境变化、市场供求变化等造成的价值损失），采用年限法（根据房屋的经济寿命、已使用年限等计算折旧）、实际观察法（评估人员实地观察房屋的损坏程度，确定折旧额）等方法确定房屋的折旧额。
     • 计算评估价值：重置成本或重建成本减去折旧，得到评估对象的评估价值。

影响因素

1. 房屋自身因素
   • 建筑结构：不同建筑结构（如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构等）的建造成本不同，一般来说，钢结构和钢筋混凝土结构的房屋造价较高，相应价值也可能较高。
   • 建筑面积与户型：面积较大且户型合理、空间利用率高的房屋，通常更受市场欢迎，价格也相对较高。户型不规则、空间布局不合理的房屋，可能会影响其价值。
   • 装修与设施设备：精装修且配备高档设施设备的房屋，会增加其价值。装修风格、装修质量、设施设备的品牌和使用状况等都会对价格产生影响。
   • 房龄：房屋随着使用年限的增加，会出现自然磨损、功能老化等问题，一般房龄越大，价值相对越低。但一些具有历史文化价值的老房子，可能因稀缺性而有较高价值。
2. 区位因素
   • 地理位置：位于城市核心区域、交通枢纽附近、商业中心周边的房屋，由于其便利性和稀缺性，价格往往较高。而偏远地区的房屋价格相对较低。
   • 交通条件：临近地铁、公交站点，道路畅通，交通便利的房屋，能吸引更多购房者，价格也会相应提高。
   • 配套设施：周边教育资源丰富（如优质学校）、医疗设施完善（如大型医院）、商业配套齐全（如购物中心、超市等）的房屋，其价值会得到提升。
   • 环境质量：房屋所在区域的自然环境优美（如靠近公园、湖泊）、空气质量好、噪音污染小等，会增加房屋的吸引力和价值。
3. 市场因素
   • 供求关系：当市场上房屋供应量大，需求相对较小时，房价往往会下降；反之，供不应求时，房价会上涨。
   • 经济形势：宏观经济形势较好，居民收入增加，购房能力增强，会推动房价上升；经济不景气时，房价可能会受到抑制。
   • 政策法规：政府出台的房地产调控政策（如限购、限贷、税收政策等）、城市规划政策（如新区开发、旧城改造等），都会对房屋价格产生影响。例如，限购政策可能会抑制投资性购房需求，导致房价下跌；而城市规划中某区域被确定为重点发展区域，可能会带动周边房价上涨。

评估流程

1. 明确评估基本事项：评估机构与委托方沟通，明确评估目的（如买卖、抵押、征收补偿等）、评估对象（房屋的具体信息）、评估基准日等基本事项。评估目的不同，评估方法和侧重点可能有所不同。
2. 签订业务委托合同：双方就评估服务的内容、收费标准、报告提交时间等事项达成一致后，签订业务委托合同，明确双方的权利和义务。
3. 拟定评估计划：评估人员根据评估基本事项，制定详细的评估工作计划，包括评估方法的选择、工作步骤、人员安排、时间进度等。
4. 实地查勘：评估人员实地查看房屋的坐落位置、周边环境、建筑结构、装修状况、设施设备等实际情况，收集相关资料，并对房屋的实际状况与委托方提供的资料进行核对。
5. 收集评估资料：除实地查勘获取的资料外，还需收集与评估相关的市场资料（如类似房屋的交易价格、租金水平等）、政策法规资料、房屋产权资料等。
6. 选用评估方法进行评定估算：根据评估目的、评估对象特点和资料收集情况，选择合适的评估方法（如市场比较法、收益法、成本法中的一种或多种）进行评估计算，得出评估结果。
7. 编制和提交评估报告：评估人员根据评定估算结果，编制评估报告，详细阐述评估过程、依据、方法和结论等内容。报告经审核无误后，提交给委托方。