评估依据

• 相关法律法规：《中华人民共和国民法典》中关于物权保护、侵权责任等条款，为确定房屋损坏责任和定损赔偿提供法律基础。《建设工程质量管理条例》明确了建设工程各方主体的质量责任和义务，可用于判断房屋在建设过程中是否存在质量问题导致损坏。
• 技术标准规范：《房屋完损等级评定标准》是评定房屋完损等级的重要依据，规定了房屋结构、装修、设备等各部分的完损评定标准。《危险房屋鉴定标准》可用于判断房屋是否存在危险构件和危险状态，确定损坏对房屋安全的影响程度。《建筑结构检测技术标准》为房屋结构检测的方法、抽样、数据处理等提供了技术指导。

定损方法

• 成本法：先计算房屋修复所需的全部成本，包括材料成本、人工成本、设备成本等，再考虑房屋的成新率，得出房屋的定损价值。例如，一套房屋因漏水导致墙面损坏，评估人员计算出重新粉刷墙面的材料费用为 2000 元，人工费用为 1500 元，设备折旧等其他费用 500 元，房屋整体成新率为 80%，则此次墙面损坏定损价值为 (2000+1500+500)×80%=3200 元。
• 市场法：寻找与受损房屋类似的、在近期有交易的房屋案例，对比受损房屋与案例房屋的差异，对案例房屋的交易价格进行调整，从而确定受损房屋的定损价格。比如，某小区内有一套与受损房屋户型、面积、房龄相似的房屋，近期交易价格为 100 万元，但该房屋无损坏情况，而受损房屋因屋顶漏水等问题，经评估价值损失 10%，则受损房屋定损价格为 90 万元。
• 收益法：若房屋用于出租或经营，通过估算房屋因损坏而导致的未来收益减少额，将其折现到评估时点，作为房屋的定损价值。如一间商铺因房屋损坏，预计未来一年租金收入减少 5 万元，折现率为 5%，则该商铺因损坏的定损价值约为 5÷(1+5%)=4.76 万元。

注意事项

• 证据收集：委托方要收集好与房屋损坏相关的证据，如房屋购买合同、装修合同、维修记录、照片、视频、物业证明、证人证言等，这些证据有助于评估机构准确判断损坏原因、程度和责任归属。
• 选择机构：要选择具有专业资质、良好信誉和丰富经验的评估机构，可查看评估机构的资质证书、营业执照、过往业绩、客户评价等，必要时可要求评估机构提供相关案例。
• 现场配合：在评估机构进行现场勘查时，委托方应安排熟悉房屋情况的人员陪同，及时解答评估人员的疑问，提供必要的协助，确保勘查工作顺利进行。
• 报告审查：收到评估报告后，委托方要仔细审查报告内容，包括评估依据、方法、过程、结果等，如有疑问或异议，应及时与评估机构沟通，要求其作出解释或补充说明。