评估依据2

• 市场评估价：指被拆迁房屋的房地产市场价格，由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。
• 商品房交易均价：同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布，可作为拆迁征收评估的参考。
• 重置价：由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

评估方法

• 市场法：将评估房屋与周边及近期有类似交易的房产进行比较，从而确定被拆迁房屋的价值。适用于被征收房屋的类似房地产有较多交易的情况。
• 收益法：通过预计房屋未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。适用于具有收益性的房地产，如写字楼、商铺等。
• 成本法：计算重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物所需的成本，再扣除折旧等因素，得出被评估房屋的价值。常用于新建房屋、建造成本明确或同类房地产交易很少的房屋。

评估流程

1. 确定评估机构2：由被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
2. 签订委托合同2：一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同，明确双方的权利和义务，包括评估目的、范围、费用、报告交付时间等。
3. 实地勘查3：评估机构安排注册房地产估价师对被征收房屋及土地进行实地查勘，调查房屋和土地的状况，包括区位、用途、建筑面积、建筑结构、新旧程度等，并拍摄照片等影像资料。
4. 收集资料3：收集与被征收房屋和土地相关的资料，如产权证明、规划许可证、土地使用证、周边类似房地产的交易价格、租金水平等市场信息，以及当地的房地产政策法规等。
5. 选用评估方法并测算3：根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋和土地价值进行评估测算。
6. 公示初步评估结果1：房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期一般不少于 7 日，接受被征收人的监督和反馈。
7. 出具评估报告3：公示无异议或对异议处理完毕后，评估机构将评估结果整理成正式的评估报告，提交给房屋征收部门和被征收人，报告应详细说明评估依据、过程、方法和结论等内容。
8. 异议处理2：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起 10 日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起 10 日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。