评估目的

• 交易定价：为房产的买卖、租赁等交易提供合理的价格参考，帮助买卖双方确定一个公平合理的交易价格，避免价格过高或过低导致交易不公平或难以达成。
• 抵押贷款：银行等金融机构为了评估贷款风险，需要确定房产的价值，以决定是否提供贷款以及贷款的额度。
• 税务征收：税务部门根据房产评估价值来确定房产税等相关税费的征收额度，保证税收的公平性和合理性。
• 拆迁补偿：在城市更新、基础设施建设等涉及房屋拆迁的情况下，通过评估确定房屋的价值，为拆迁补偿提供依据，保障拆迁双方的合法权益。
• 企业资产核算：企业拥有的房产是重要的固定资产，在进行企业财务核算、资产重组、兼并收购等活动时，需要准确评估房产价值，以反映企业真实的资产状况和财务实力。

评估方法

• 市场比较法
  • 原理：将待评估房产与在近期内已经发生交易的类似房产进行比较，根据两者在区位、面积、户型、建筑结构、装修程度等方面的差异，对已成交房产的价格进行调整，从而得出待评估房产的价值。
  • 适用范围：适用于市场交易活跃、有大量可比实例的普通住宅、商业用房等。
• 收益法
  • 原理：通过预测待评估房产未来的净收益，并将其折算为现值，以此来确定房产的价值。
  • 适用范围：适用于有稳定收益的房产，如出租的写字楼、商铺、公寓等。
• 成本法
  • 原理：估算重新建造与待评估房产具有相同功能和效用的全新房产所需的成本，然后扣除房产的折旧，包括物质折旧、功能折旧和经济折旧，从而得出房产的评估价值。
  • 适用范围：适用于很少发生交易的特殊房产，如学校、医院、政府办公楼等，以及新开发建设的房产。

评估流程

1. 明确评估基本事项：包括明确评估目的、评估对象、评估时点等，与委托方进行充分沟通，了解其具体需求和相关背景信息。
2. 签订评估委托合同：明确双方的权利和义务，包括评估费用、交付报告时间等。
3. 制定评估计划：根据评估对象和评估目的，确定评估方法、所需资料、工作步骤和人员安排等。
4. 收集评估资料：收集与评估房产相关的各种资料，如房产产权证书、建筑图纸、周边环境信息、市场交易案例、租金水平等。
5. 实地查勘：评估人员实地查看房产的位置、周边环境、房屋结构、装修情况、使用状况等，核实房产的实际情况与资料是否相符，并拍摄相关照片作为记录。
6. 选用评估方法进行计算：根据收集到的资料和实地查勘情况，选择合适的评估方法进行价值计算。
7. 撰写评估报告：将评估过程和结果以书面报告的形式呈现，包括评估对象概述、评估目的、评估方法、评估结果、评估依据等内容。
8. 审核与交付报告：对评估报告进行内部审核，确保报告的准确性和合理性，审核通过后交付给委托方。

评估机构和人员

• 评估机构：是专门从事房产评估等资产评估业务的专业机构，需要具备相应的资质，有一定数量的专业评估人员和完善的管理制度，在行业内具有良好的信誉和专业声誉。
• 评估人员：必须通过严格的考试和注册程序，取得相应的执业资格证书，如注册房地产估价师。他们需要具备扎实的专业知识，包括房地产经济学、建筑学、土地管理学等，还需要有丰富的实践经验和良好的职业道德。