评估流程

1. 明确评估基本事项：与委托方沟通确定评估目的，如房产交易、抵押、征收补偿等；明确评估对象具体是哪套房产或哪片房产区域；确定评估基准日，一般选择靠近评估作业时间的某个日期。
2. 签订评估委托合同：明确双方权利义务，包括评估服务内容、收费标准、报告交付时间、保密条款等。
3. 收集评估资料：收集房产的权属证明文件，如房产证、土地证等；收集房产的建筑图纸、竣工资料等；收集周边类似房产的交易案例、租金水平等市场资料；收集当地房地产市场政策、法规和规划等资料。
4. 实地查勘：对房产进行实地查看，了解房产的位置、朝向、户型、面积、装修情况、设施设备状况、房屋新旧程度、周边环境、配套设施等。
5. 选择评估方法：常用的方法有市场法、收益法、成本法。市场法适用于市场交易活跃，有较多可比案例的情况；收益法适用于有稳定收益的出租型房产等；成本法适用于新建房产或特殊用途房产等。
6. 评定估算：运用选定方法进行计算和分析。如市场法需对可比案例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正；收益法需预测未来收益并折现；成本法需计算土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等。
7. 编制评估报告：撰写评估报告，内容包括委托方和被评估方基本情况、评估目的、评估对象和范围、评估方法、评估过程、评估结果、特别事项说明等。
8. 审核与提交报告：评估机构内部对报告进行多级审核，确保报告准确、合规、完整，审核通过后提交给委托方，并根据需要进行解释和说明。