评估前准备

1. 明确评估基本事项：评估机构与委托方沟通，明确评估目的，如交易、抵押、税收等；确定评估对象，包括房产的具体位置、面积、户型等基本信息；确定评估基准日，一般以委托评估当日或近期的某个日期作为评估基准日，以确定评估所依据的市场状况等。
2. 签订评估委托合同：双方就评估服务的内容、收费标准、完成时间、双方权利义务等事项达成一致后，签订正式的评估委托合同，以法律形式保障双方的权益。
3. 组建评估团队：评估机构根据评估项目的复杂程度和专业要求，安排具有相应资质和经验的评估师及相关专业人员组成评估团队，明确各成员的职责和分工。
4. 收集评估资料：评估人员需要收集多方面的资料，包括房产的产权资料，如房产证、土地使用证等；房产的建筑资料，如竣工图纸、建筑结构说明等；以及与房产相关的市场资料，如通辽当地同类房产的交易案例、租金水平、房地产市场行情报告等。

现场勘查

1. 实地查看房产状况：评估人员实地查看房产的位置、周边环境，包括交通状况、配套设施、周边商业氛围等；检查房屋的建筑结构、户型布局、装修情况、设施设备运行情况等；核实房产的实际使用情况，是否存在闲置、租赁等情况，以及使用过程中是否存在影响房产价值的因素。
2. 拍摄照片和记录：评估人员会对房产的外观、内部结构、重要部位等进行拍照记录，同时对房产的实际状况进行详细的文字记录，包括房屋的朝向、楼层、建筑面积、套内面积、装修风格及材料、设施设备品牌及使用年限等信息，为后续的评估工作提供直观的依据。
3. 与相关人员沟通：在现场勘查过程中，评估人员可能会与房产所有者、使用者、物业管理人员等进行沟通，了解房产的历史情况、使用过程中遇到的问题、未来的规划等信息，这些信息可能会对房产价值产生影响。

评定估算

1. 选择评估方法：根据评估目的、房产类型及所收集到的资料，选择合适的评估方法，如市场比较法、成本法、收益法等。有时可能需要同时运用多种方法进行评估，相互验证和补充。
2. 进行数据分析和计算：若采用市场比较法，评估人员会对收集到的可比交易案例进行筛选和调整，根据区域因素、个别因素等对可比案例的价格进行修正，计算出被评估房产的市场价值；若采用成本法，需要计算土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息等各项成本，并扣除折旧；采用收益法时，则要预测房产未来的收益流，并通过适当的折现率将未来收益折现到评估基准日，得出房产的收益价值。
3. 确定评估结果：评估团队对不同方法计算出的结果进行分析、比较和综合判断，结合通辽当地的房地产市场状况、评估经验等因素，最终确定一个合理的评估价值。

撰写报告

1. 编制评估报告初稿：按照规范的评估报告格式，撰写评估报告，内容包括委托方和评估机构的基本信息、评估目的、评估对象和范围、评估依据、评估原则、评估方法、评估过程、评估结果、特别事项说明等。
2. 审核与修改：评估报告初稿完成后，由评估机构内部的审核人员对报告的内容、数据、逻辑、评估方法的运用等进行审核，提出修改意见。评估人员根据审核意见对报告进行修改完善，确保报告的准确性和完整性。
3. 出具正式报告：经过审核和修改后的评估报告，由评估机构加盖公章，并由负责该项目的评估师签字，形成正式的评估报告，交付委托方。