评估机构选定

• 由房屋征收部门组织被征收人通过协商方式选定房地产价格评估机构。如果被征收人在规定时间内协商不成，可通过投票、摇号或抽签等方式确定。

评估前准备

• 资料收集：评估机构需要收集与被拆迁房屋相关的各种资料，如房屋所有权证、土地使用证、建筑规划许可证、房屋买卖合同等，以了解房屋的基本情况，包括产权归属、房屋面积、用途、结构等信息。
• 制定评估方案：根据拆迁项目的特点和要求，确定评估的方法、步骤、人员安排以及时间进度等。

现场勘查

• 评估人员实地查看被拆迁房屋的状况，包括房屋的外观、结构、装修、设施设备等，记录房屋的实际情况，并拍摄照片作为证据。同时，对房屋的周边环境、配套设施等进行调查，如周边的交通状况、学校、医院、商场等公共服务设施的距离和便利程度，这些因素都会影响房屋的价值。

价值评估

• 根据收集到的资料和现场勘查的结果，选择合适的评估方法对被拆迁房屋进行价值评估。常见的评估方法有市场法、收益法和成本法等。
  • 市场法：若当地房地产市场比较活跃，有较多类似房屋的交易案例，可通过比较被拆迁房屋与近期交易的类似房屋的差异，对交易价格进行修正，从而得出被拆迁房屋的市场价值。
  • 收益法：对于用于出租或有潜在收益的房屋，可根据房屋未来的预期收益，通过折现的方式计算出房屋的现值。
  • 成本法：当被拆迁房屋的市场交易案例较少或难以采用其他方法评估时，可通过计算建造相同或类似房屋的重置成本，再扣除折旧等因素，确定房屋的价值。

撰写评估报告

• 评估人员根据评估结果撰写详细的评估报告，内容包括评估对象的基本情况、评估目的、评估依据、评估方法、评估过程、评估结果以及必要的说明和附件等。评估报告需由注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。

公示与送达

• 评估机构将初步评估结果在拆迁范围内进行公示，公示期一般不少于 5 日。公示期间，被征收人如有疑问或异议，可向评估机构提出，评估机构应进行解释和说明。公示期满后，评估机构将正式的评估报告送达给被征收人。

异议处理

• 被征收人对评估结果有异议的，可在收到评估报告之日起 10 日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。评估机构应在收到复核评估申请之日起 10 日内进行复核，并出具复核结果。若被征收人对复核结果仍有异议，可在收到复核结果之日起 10 日内，向被征收房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。专家委员会将在规定时间内对评估结果进行鉴定，并出具鉴定意见。