评估目的

• 财务报告目的：为企业财务报表中投资性房地产的计量提供价值依据，确保财务信息的准确性和可靠性，满足投资者、债权人等对企业财务状况了解的需求。
• 税务目的：确定投资性房地产的价值，为计算房产税、土地增值税等相关税费提供基础，保证企业税务申报的合规性。
• 交易目的：在投资性房地产进行买卖、租赁、抵押等交易活动时，为交易双方提供合理的价值参考，帮助确定交易价格，保障交易的公平性和合理性。

评估方法

• 市场法
  • 原理：通过将评估对象与近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值。
  • 适用条件：存在活跃的房地产交易市场，且有足够数量的可比实例，这些可比实例在地理位置、用途、规模、建筑结构等方面与评估对象具有较强的相似性。
• 收益法
  • 原理：预测投资性房地产未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折现到评估基准日，以确定其价值。
  • 适用条件：投资性房地产有稳定的收益来源，且未来收益和风险能够合理预测和量化，如用于出租的写字楼、商铺等。
• 成本法
  • 原理：估算重新购建与评估对象具有同等效用的全新投资性房地产所需的各项成本费用，然后扣除折旧和损耗，得到评估对象的价值。
  • 适用条件：适用于很少发生交易或交易案例较少的投资性房地产，如特殊工业厂房等，或者在房地产市场不活跃、缺乏相关市场数据的情况下使用。

评估流程

• 明确评估基本事项：与委托方沟通，明确评估目的、评估对象、评估基准日等基本事项，了解评估对象的基本情况，如地理位置、面积、用途、产权状况等。
• 制定评估计划：根据评估目的和评估对象的特点，确定评估方法和评估步骤，安排评估人员和时间进度，制定详细的评估计划。
• 收集评估资料：收集与评估对象相关的各种资料，包括房地产权属证书、租赁合同、财务报表、市场交易案例、当地房地产市场行情等。
• 实地查勘：评估人员实地查看投资性房地产的状况，包括房屋建筑结构、装修情况、设备设施运行情况、周边环境等，核实相关资料的真实性和准确性。
• 评定估算：根据所选用的评估方法，对收集到的资料进行分析和处理，计算评估对象的价值。在计算过程中，可能需要进行各种参数的选取和调整，如市场法中的交易情况修正系数、收益法中的报酬率等。
• 编制评估报告：根据评定估算结果，按照规范的格式和要求编制评估报告，详细说明评估目的、评估对象、评估方法、评估过程、评估结果等内容，并对评估结果的合理性和使用范围进行说明。