征地拆迁评估

评估内容

• 土地评估3
  • 土地现状评估：对被征收土地的地形、地貌、土壤质地、灌溉条件等自然状况进行详细勘查和记录，以确定土地的实际利用价值和潜在价值。
  • 市场价值评估：研究周边类似土地的交易价格、租金水平等市场信息，结合土地的区位、用途等因素，运用合理的评估方法，如市场比较法、收益还原法等，确定土地的市场价值。
• 附着物评估3：对土地上的建筑物、构筑物、青苗等附着物进行逐一清点和评估，根据其类型、规格、成新度等因素确定其价值。
• 安置补偿费用评估3：考虑被征收农民的安置需求，评估安置用房的建设成本、搬迁费用、过渡安置费用等。

评估方法2

• 市场比较法：通过比较近期类似地段、相同或类似用途的房屋或土地交易价格，调整差异因素后确定被拆迁房屋或土地的价值。这是最常用的评估方法，要求选取的参照物具有可比性，且交易价格真实可靠。
• 收益法：适用于有稳定租金收入或预期收益的商业、工业或住宅类房产及土地。通过计算未来净收益的现值来评估价值，需确保收益预测合理、折现率准确。
• 成本法：基于重建或重置成本减去折旧来评估价值。要确保成本数据准确，折旧计算合理，不低估建筑物或土地改良物的实际状况和剩余经济寿命。
• 假设开发法：适用于待开发土地或有增值潜力的房产，预测未来开发完成后的市场价值，扣除相关开发成本和税费后得出当前价值。需关注市场前景、规划条件、开发周期等因素的合理性。

评估流程1

• 选定评估机构：一般由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，可通过投票、摇号、抽签等方式确定。
• 签订评估委托合同：通常由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订合同，明确双方权利义务，包括评估目的、范围、费用等。
• 实地评估：评估人员对被征收土地及附着物进行实地查勘，收集相关资料，包括土地权属证明、房屋建筑资料、周边环境等。
• 公示解释：评估机构初步确定评估结果后进行公示，接受被征收人咨询和质疑，对评估结果进行解释说明。
• 交付报告：公示无异议后，向委托人交付正式评估报告。
• 申请复核：被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的，可在规定时间内向原评估机构申请复核。
• 申请鉴定：对复核结果仍有异议的，可向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

评估作用

• 确定补偿依据：为征地拆迁补偿提供合理、公正的价值参考，确保被征收人得到公平补偿，同时避免征收方过度补偿或不合理补偿。
• 保障各方权益：使被征收人清楚了解自己财产的价值，保障其合法权益；也为征收方提供决策依据，保障征收工作顺利进行。