一、评估机构选择与程序合规

1. 资质与信誉审核
   • 必须选择具备房地产评估资质（如二级及以上）、资产评估资质的机构，优先考察其过往厂房拆迁评估案例经验。
   • 避免选择与征收方存在利害关系的机构，确保独立性（可通过公开招标、抽签等方式选定）。
2. 程序公开透明
   • 评估机构选定过程需留存书面记录（如会议纪要、投票结果），并向被拆迁方公示，保障其知情权与参与权。
   • 评估委托合同应明确双方权利义务、评估费用承担、报告交付时间等细节，避免后续纠纷。

二、评估范围全面性与细节把控

1. 资产范围无遗漏
   • 主体建筑：包括厂房、仓库、办公用房等，需核对房产证、土地证载明的面积与实际测量是否一致，注意无证但合法建筑（如历史遗留建筑）的认定。
   • 附属设施：围墙、道路、水电管网、消防设施、绿化等需逐项登记并估值。
   • 设备与装修：
     • 机器设备需区分可搬迁（按拆卸、运输、安装费用评估）与不可搬迁（按重置价扣除折旧评估）。
     • 室内装修（如吊顶、地面铺装、门窗等）需按成新度折算价值，避免 “一刀切”。
   • 停产停业损失：根据厂房前 3 年平均利润、停产期限等测算，需提供纳税凭证、租赁合同等证明材料。
2. 现场勘查规范
   • 评估人员需实地丈量厂房尺寸，拍摄全景及细节照片（标注拍摄时间、方位），记录建筑结构（钢结构 / 砖混 / 框架）、层高、损耗程度（如墙体裂缝、屋顶漏水）等。
   • 被拆迁方需全程参与勘查，确认《现场勘查记录表》并签字，对争议项（如隐蔽工程）可要求第三方专业机构检测。

三、评估方法选择与参数合理性

1. 方法适用性
   • 市场比较法：优先选用，但需注意扬州本地同类厂房交易案例的可获得性（如工业园区内类似用途、规模的厂房成交数据），避免用住宅或商业地产数据替代。
   • 成本法：适用于无市场交易案例的厂房，需准确计算重置成本（含建筑材料、人工、税费）及成新率（使用年限、维护状况是关键）。
   • 收益法：若厂房用于出租或自营，需合理预测净收益（扣除运营成本），资本化率取值需参考当地工业地产投资回报率。
2. 参数依据合法
   • 土地使用权价值需依据扬州最新基准地价文件（如《扬州市市区基准地价更新成果》），结合区位、用途、使用年限修正。
   • 停产停业损失补偿标准需参照《扬州市国有土地上房屋征收与补偿办法》，避免低于法定最低标准（如按建筑面积每月每平方米 XX 元计算）。

四、法律政策与地方规定遵循

1. 法规依据
   • 核心法规：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第 590 号）、《资产评估法》。
   • 地方政策：《扬州市市区国有土地上房屋征收补偿估价办法》《扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》等，需注意国有土地与集体土地厂房的评估差异（如集体土地厂房可能涉及土地补偿费、安置补助费）。
2. 违法建筑处理
   • 对未取得产权证的厂房，需区分 “违法建筑” 与 “合法未登记建筑”（如因历史原因未办证但符合规划的建筑），后者可按评估价值适当补偿，前者原则上不予补偿但需依法履行认定程序。

五、被拆迁方权益保障与争议解决

1. 参与权与知情权
   • 评估机构需向被拆迁方说明评估依据、方法、结果计算过程，提供评估报告副本。
   • 被拆迁方有权在收到报告后10 日内提出书面复核申请，对复核结果仍有异议的，可向扬州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
2. 证据留存
   • 被拆迁方需保存评估过程中的关键证据，如：评估机构选定记录、现场勘查照片 / 录像、评估报告原件、复核 / 鉴定申请回执等，以备后续诉讼或信访使用。
3. 避免低价陷阱
   • 警惕征收方以 “政策规定” 为由直接套用远低于市场价值的补偿标准（如按建安成本补偿），需坚持以评估报告作为补偿谈判基础，必要时委托第三方机构重新评估。

六、其他特殊情形处理

1. 租赁厂房评估
   • 若厂房为租赁，需区分承租人权益（如装修残值、搬迁费、停产停业损失）与产权人权益，评估前需确认租赁协议中关于拆迁补偿的约定。
2. 军事、宗教等特殊用途厂房
   • 涉及保密或特殊权属的厂房，需协调产权主管部门（如军方、宗教事务局）参与评估，确保程序合规。
3. 评估时效
   • 评估报告有效期通常为 1 年，若拆迁项目拖延导致过期，需重新评估或出具补充报告。

总结