一、前期准备阶段

1. 明确评估基本事项

• 评估目的：如土地出让、抵押、征收补偿、资产核算等（需结合具体需求，如用户前序问题中的交易、征收、融资等场景）。
• 评估对象：确定土地位置（如商丘市睢阳区某地块）、用途（住宅、商业、工业等）、面积、使用权类型（出让、划拨等）及权利限制（如是否抵押、查封）。
• 评估基准日：选定评估价值对应的时间点（通常为现场勘查或委托日前后）。

2. 签订评估委托合同

• 委托方（如政府、企业、个人）与评估机构签订书面合同，明确双方权利义务、评估费用、报告交付时间等。

3. 组建评估团队

• 评估机构指派具备资质的土地估价师组成团队，团队成员需熟悉商丘当地土地市场、政策及区域特征。

4. 制定评估方案

• 确定评估方法（如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等）、资料收集范围（如基准地价、交易案例、规划文件等）及工作进度安排。

二、资料收集与分析阶段

1. 收集基础资料

• 自然与社会经济资料：
  • 商丘市行政区划、地形地貌、气候条件等自然要素。
  • 人口、GDP、产业布局、交通规划（如高铁、高速公路）等社会经济数据（可参考商丘市国民经济和社会发展统计公报）。
• 土地管理政策资料：
  • 商丘市基准地价更新成果、土地利用总体规划、城市规划（如《商丘市城市总体规划（2011 - 2030 年）》）、征地补偿标准（如河南省征地区片综合地价标准）。
  • 土地出让、转让、抵押等相关法规及地方政策（如《商丘市土地管理办法》）。
• 市场交易资料：
  • 近期商丘市同类土地交易案例（如近 1 - 3 年住宅、商业用地成交价格、面积、区位等）。
  • 租金水平数据（如商业用地年租金、工业用地租赁价格）。

2. 现场勘查

• 评估人员实地查看地块现状，记录以下内容：
  • 区位条件：地块所在区域的繁华程度（如商业中心、郊区）、交通便捷性（临近道路等级、公交站点、地铁站等）。
  • 实物状况：地形地貌（平整与否）、面积、容积率、基础设施配套（如水、电、燃气、通讯等通达情况）、地上附着物（如建筑物、树木）。
  • 权利状况：核查土地权属证书（如不动产权证）、是否存在租赁、抵押或纠纷等限制。