一、评估机构选定：确保独立性与资质合规

1. 资质审查是前提
   评估机构必须具备 房地产价格评估三级及以上资质，且无不良信用记录（可通过湖北省住建部门或当地征收部门公布的 “评估机构目录” 核查）。严禁选择无资质、超资质范围或有虚假评估、违规操作记录的机构。
   • 注意：集体土地拆迁评估机构需同时熟悉集体土地性质（如宅基地、集体建设用地）的评估规范，避免因资质不符导致评估报告无效。
2. 选定程序要合法
   评估机构应由 被征收人协商选定；协商不成的，通过 投票、摇号、抽签 等公开方式确定，征收部门不得单方面指定。
   • 警惕：征收方直接 “指派” 评估机构、隐瞒机构选择权利或未公示候选机构名单的行为，均属程序违法。

二、评估时点：严格对应法定节点

• 国有土地上房屋：评估时点为 房屋征收决定公告之日（依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》）。
• 集体土地及地上房屋：评估时点一般为 征收补偿安置方案公告之日（参考湖北省地方规定）。
• 注意：评估报告不得随意延后或提前时点（如以 “签约日”“拆除日” 替代公告日），避免因时点偏差导致价值低估（如房价上涨后按旧时点评估）。

三、评估方法：优先适用市场比较法，方法选择需合理

1. 优先用市场比较法：若区域内有近期同类房屋交易案例（如周边商品房、同地段商铺成交数据），必须优先采用市场比较法，直接反映市场价值。
2. 特殊情况选其他方法：
   • 无交易案例的老旧房屋、工业厂房等，可采用 成本法（测算重置成本减去折旧）；
   • 有租金收益的商铺、写字楼等，可采用 收益法（基于租金收益折现）。
   • 注意：集体土地上宅基地房屋若缺乏市场交易，需结合当地政府发布的 “重置价标准”“区位补偿价” 综合评估，不得单纯按 “建筑成本” 忽略土地价值。

四、评估内容：全面覆盖各类资产价值

1. 房屋主体：包括房屋结构（砖混、砖木等）、面积（以合法产权登记或实测面积为准，不得扣除 “公摊”“违建” 外的合法面积）、成新率（结合房龄、维护状况评估）。
2. 附属物及装修：需逐项评估，如围墙、水井、化粪池、装修（吊顶、地板、厨卫设施等），不得笼统按 “定额” 补偿，应结合实际价值测算。
3. 土地价值：国有土地需评估土地使用权剩余年限价值；集体土地需考虑区位因素（如近郊与远郊差异）、土地用途（耕地、宅基地、经营性用地）的补偿标准。
4. 其他权益：如合法经营的商铺、企业厂房，需评估停产停业损失（结合经营收益、停产期限）；有果树、苗木的，按品种、树龄、产量评估青苗费。

五、评估程序：确保公开透明与参与权

1. 现场查勘必须参与
   评估机构进行现场查勘时，被拆迁人应 全程陪同，核对房屋结构、面积、装修、附属物等信息，在《现场查勘记录》上签字确认前需仔细核对，避免遗漏或错误记载（如漏记装修细节、错标房屋结构）。
2. 评估报告公示与送达
   评估报告需在 被征收房屋所在地显著位置公示 10 日，公示期间评估机构应派专人现场解释。公示期满后，由征收实施单位 逐户送达书面报告，并注明签收日期。
   • 注意：未公示、未送达或仅通过 “短信”“微信” 送达的，程序违法，可拒绝认可。

六、结果争议：依法行使复核与鉴定权

1. 申请复核评估：收到评估报告之日起 10 日内，向原评估机构提交书面复核申请，明确异议内容（如面积错误、方法不当）。机构应在 10 日内出具复核结果。
2. 申请专家鉴定：对复核结果仍有异议的，自收到复核结果之日起 10 日内，向 市级房地产价格评估专家委员会 申请鉴定（湖北省住建厅下设专家库）。专家委员会出具的鉴定意见为最终技术结论。
   • 注意：超期未申请复核或鉴定的，视为认可评估结果，后续维权难度加大。

七、防范常见违规行为

1. 警惕 “一刀切” 评估：如所有房屋按统一 “单价” 评估，忽略房屋新旧、装修差异、区位价值等，属方法错误。
2. 拒绝 “预评估” 替代正式报告：征收方以 “初步评估表”“补偿测算单” 代替正式评估报告要求签约的，可拒绝，正式报告需加盖机构公章及评估师签字。
3. 核查评估师资质：评估报告需由 2 名及以上注册房地产估价师签字并加盖执业印章，无签字或印章的报告无效。
4. 避免 “以拆促签” 压力：征收方以 “不认可评估就强拆”“签字晚补偿少” 等威胁迫使接受评估结果的，属违法行为，可保留证据（录音、录像）向纪检部门或法院举报。

八、特殊情形：关注历史遗留与特殊产权

• 无证房屋评估：对因历史原因未办理产权证但属于合法建造的房屋（如老宅基地房屋），评估机构应按实际面积和结构评估，不得直接按 “违建” 不予补偿（需结合当地 “无证房认定办法”）。
• 企业拆迁评估：除房屋、土地外，需专项评估机器设备搬迁费、安装费、停产停业损失、职工安置费等，评估机构需具备企业资产评估经验。