一、前期准备阶段

1. 评估机构选定

• 方式：由拆迁当事人协商选定，或通过多数投票、随机抽签（如摇号）、政府指定等方式确定具备资质的评估机构（需在当地住建部门备案）。
• 要点：评估机构需独立于拆迁方与被拆迁方，确保中立性。

2. 资料收集与现场勘查

• 收集资料：
  • 被拆迁不动产的产权证明（房产证、土地证等）、用途证明（如商业用房需营业执照）；
  • 区位信息（如所在区域的规划文件、周边配套设施）、建筑结构图纸、建造时间等；
  • 拆迁项目的批准文件、补偿方案等政策依据。
• 现场勘查：
  • 评估人员实地测量房屋面积、记录建筑结构（如砖混、框架）、装修状况、设备设施等；
  • 拍摄现场照片，标注不动产现状（如是否存在破损、改建等），形成勘查记录。

二、评估实施阶段

1. 确定评估目的与范围

• 明确评估是针对房屋、土地还是其他附着物（如青苗、装修），以及补偿类型（如住宅、商业、工业用房）。

2. 选择评估方法

• 市场比较法：适用于住宅或商业用房，参照当地同类不动产近期交易价格估算价值（需收集至少 3 个可比案例）。
• 成本法：计算重建或重置被拆迁不动产的成本，扣除折旧后确定价值（适用于新建或特殊用途建筑）。
• 收益法：对经营性不动产，根据预期租金或经营收益折算现值（需提供经营数据、租期合同等）。
• 基准地价修正法：针对土地评估，以当地基准地价为基础，结合区位、用途等因素调整。

3. 数据处理与计算

• 对收集的市场交易数据、成本参数、收益数据等进行分析，剔除异常值，按选定方法计算估值。例如，市场比较法需对可比案例的交易时间、区位条件、面积等进行修正，得出被拆迁房屋的比准价格。

三、评估报告编制阶段

1. 报告内容构成

• 基本信息：拆迁项目名称、评估对象位置、面积、用途、产权人等；
• 评估依据：法律法规（如《国有土地上房屋征收与补偿条例》）、政策文件、技术标准；
• 评估方法与过程：详细说明方法选择理由、数据来源、计算步骤；
• 评估结果：明确不动产评估价值、补偿金额（含房屋价值、搬迁费等分项）；
• 附件：产权证明、勘查记录、可比案例清单、评估师资质证书等。

2. 报告审核与盖章

• 评估机构内部审核报告的准确性、合规性，由注册房地产估价师签字并加盖机构公章。

四、公示与异议处理阶段

1. 评估结果公示

• 评估报告向被拆迁人公示，公示期一般不少于 5 日，确保其了解评估结果。

2. 异议申请与复核

• 申请复核：被拆迁人对评估结果有异议，可在公示期内向评估机构申请复核，机构需在 10 日内重新评估并书面答复。
• 专家委员会鉴定：若对复核结果仍有异议，可向当地房地产价格评估专家委员会申请鉴定，专家委员会需在 10 日内出具书面鉴定意见（鉴定费用由责任方承担）。

五、结果应用与归档

1. 补偿协商依据

• 评估报告作为拆迁人与被拆迁人协商补偿的核心依据，双方可基于评估结果签订补偿协议。

2. 资料归档

• 评估机构将评估过程资料（含勘查记录、计算底稿、报告等）归档保存，以备后续核查或司法程序使用。

关键注意事项

• 评估时点：一般以房屋征收决定公告之日为评估基准日，确保价格与市场行情一致。
• 资质要求：评估师需具备房地产估价师资格，机构需具备相应资质等级（如二级及以上）。
• 法律救济：若对专家鉴定结果仍有争议，可通过行政复议或诉讼途径维权。