一、评估机构与人员资质要求

• 资质合法性：必须选择具备新疆维吾尔自治区自然资源厅或住建部门核准的房地产估价资质的机构（如一级、二级资质），且资质证书在有效期内。
• 回避原则：评估机构及人员与拆迁当事人（政府、被拆迁人）存在利害关系的，需主动回避，避免利益冲突影响评估公正性。

二、评估范围与对象的准确性

• 全面界定评估对象：
  • 不仅包括被拆迁房屋主体，还需涵盖附属物（如围墙、地窖、水井）、装饰装修（如地板、吊顶）、设备设施（如空调、太阳能） 等，避免遗漏导致补偿不足。
  • 土地评估需明确土地性质（国有 / 集体）、使用权类型（出让 / 划拨）、容积率、区位等级等，集体土地还需结合《新疆维吾尔自治区农村集体土地征收补偿安置办法》核定青苗、地上附着物补偿。
• 权属证据核查：以房产证、土地证、不动产登记证等合法凭证为依据，对权属不明确的房屋（如历史遗留建筑），需联合当地住建、自然资源部门核实，避免因产权纠纷影响评估结果。

三、评估时点与价格标准的合规性

• 评估时点确定：原则上以房屋征收决定公告之日为评估时点，若拆迁项目跨度长、市场价格波动大，需依据《新疆拆迁评估规则》按政府公布的基准地价或重置价调整，确保价格与市场行情一致。
• 价格标准依据：
  • 国有土地上房屋：参考《新疆维吾尔自治区国有土地上房屋征收与补偿估价规则》，住宅用房评估价不得低于同区位新建普通商品房市场均价，商业用房需结合区位、人流量等测算收益价值。
  • 集体土地上房屋：按《土地管理法》及新疆地方规定，采用重置成本法评估房屋价值，土地补偿按区片综合地价（需参考新疆各地最新公布的区片价标准，如乌鲁木齐市 2023 年区片价分 6 类，最高 78 万元 / 亩）。

四、实地查勘与资料收集的规范性

• 查勘流程要求：
  • 估价人员需至少2 人以上共同到场，携带委托书、资质证书，现场拍摄房屋现状照片（含全貌、结构、破损处等），制作《实地查勘记录表》，由被拆迁人、拆迁方代表、见证第三人签字确认。
  • 若被拆迁人拒绝配合查勘，需在记录中注明原因，并通过公证机构公证或调取周边同类房屋资料替代，避免因程序瑕疵导致评估报告无效。
• 资料完整性：收集资料需包括房屋实测平面图、区位规划文件、周边房价案例（近 1 年内交易数据）、政府公布的基准地价文件等，缺失资料需书面告知委托方补充，确保评估依据充分。

五、评估方法的合理选用

• 优先适用市场比较法：对可交易的住宅、商业用房，需选取同区域、同类型、同面积的 3 个以上可比案例（如周边小区二手房成交价），修正交易时间、区位因素等差异，确保结果贴近市场价值。
• 收益法与成本法的适用场景：
  • 经营性房产（如商铺、写字楼）需结合租金收益、运营成本测算现值；
  • 公益性质房屋（如学校、医院）或新建商品房较少的区域，可采用成本法，按重建价格 - 折旧确定价值，重建价格需参考新疆建筑工程定额标准（如 2022 年乌鲁木齐市砖混结构房屋重置价约 1800-2200 元 /㎡）。
• 多方法交叉验证：原则上需采用2 种以上方法评估，若结果差异较大，需分析原因（如市场波动、案例选取偏差），必要时邀请行业专家复核，避免单一方法导致误差。