一、确定评估目的与委托评估

1. 明确评估需求
   征收部门（如商丘市住建局、各区征收办）根据拆迁项目性质（如城市更新、道路建设），明确评估目的（如确定补偿金额、产权调换价值），并划定评估范围（具体涉及的街道、地块，需附详细红线图）。
   • 示例：商丘某棚户区改造项目，评估目的为 “确定被征收房屋的货币补偿金额及用于产权调换房屋的价值”。
2. 选定评估机构
   • 征收部门公布符合资质的评估机构名单（需在商丘市备案，具备房地产估价机构三级及以上资质），由被征收人在规定时间内（通常 15 日内）协商选定；
   • 协商不成的，通过抽签、摇号等随机方式确定（全程由公证机构监督），确保公平性。
   • 禁止征收部门单方面指定机构，若存在违规，被征收人可向商丘市住建局投诉。
3. 签订委托合同
   征收部门与选定的评估机构签订《评估委托合同》，明确评估对象、基准日（通常为征收决定公告之日）、报告交付时间、费用及双方权利义务。

二、资料收集与前期准备

1. 权属与规划资料核查
   评估机构向征收部门、被征收人收集以下核心资料：
   • 房屋权属证明（不动产权证、房产证、土地使用证）；
   • 规划文件（商丘市国土空间规划、地块控制性详细规划，明确房屋用途、容积率等）；
   • 历史档案（如房屋建成年代、翻建记录、“住改商” 审批文件）。
   • 若权属资料不全（如老旧房屋无房产证），需结合商丘市 “历史遗留房产认定办法”，由征收部门联合社区、住建部门出具认定意见。
2. 市场数据收集
   收集商丘本地同类房屋交易案例（如梁园区、睢阳区近 6 个月内同地段住宅、商铺成交价格）、租金数据（用于经营性房屋收益评估）、建筑成本（如砖混结构重置价约 800-1200 元 /㎡）等，为评估方法选择提供依据。

三、现场勘查与信息核实

1. 实地查勘
   评估人员携带评估对象红线图、权属资料到现场，逐项核查：
   • 房屋基本情况：结构（钢混、砖混、砖木）、层数、建筑面积（实测与证载对比）、朝向、层高、装修档次（如简装、精装）；
   • 附属设施：围墙、车库、地窖、空调移机、太阳能热水器等（需拍照或录像存档）；
   • 周边环境：区位（如是否临街、距离学校 / 医院距离）、交通（公交线路、主干道）、配套（商超、公园）等，作为区域因素修正依据。
   • 被征收人需全程参与，对勘查结果签字确认；若有异议（如漏记附属物），应当场提出并要求补充记录。
2. 特殊情况标注
   对 “住改商” 房屋（如一层住宅改为商铺），需核实营业执照、纳税记录（至少持续经营 1 年以上），按商丘政策可参照商业用房评估（但需低于纯商业用房价格）；对危房，需标注安全等级（参考《危险房屋鉴定标准》）。

四、选择评估方法与测算

1. 方法适配性选择
   根据房屋类型和商丘市场特点，常用以下方法：
   • 市场比较法：适用于住宅、普通商铺（如选取商丘同小区 3 个近期成交案例，修正区位、面积、成新度差异）；
   • 收益还原法：适用于经营性房屋（如写字楼、临街商铺，测算年租金收益后折现，还原率取 6%-8%）；
   • 成本法：适用于工业厂房、无交易案例的老旧房屋（按重置成本 - 折旧计算，重置成本参考商丘最新建筑定额）；
   • 基准地价修正法：用于集体土地或工业用地，以商丘市基准地价为基础，修正容积率、使用年限等。
2. 量化测算
   例如：评估商丘某临街商铺（砖混结构，成新率 80%），先选取同路段 3 个商铺近期成交价（均价 1.5 万元 /㎡），修正临街深度（本案临街 10 米，案例临街 15 米，修正系数 0.9）、成新率（案例成新率 90%，修正系数 0.89），最终测算单价约 1.5×0.9×0.89≈1.21 万元 /㎡。

五、评估报告编制与审核

1. 报告内容规范
   评估报告需包含：
   • 评估对象概况（位置、权属、用途、面积）；
   • 评估目的、基准日、方法及理由；
   • 市场分析（商丘相关区域房地产走势）；
   • 测算过程与结果（总价值、单价，明确币种及单位）；
   • 特别事项说明（如权属瑕疵、假设条件）。
   • 报告需加盖评估机构公章，2 名以上注册房地产估价师签字，并附勘查照片、案例来源等附件。
2. 内部审核
   评估机构质控部门审核报告的合规性（如方法是否符合规程）、数据准确性（如交易案例是否真实），确保无逻辑错误或遗漏。

六、报告交付与异议处理

1. 报告送达
   评估机构将报告提交征收部门，由征收部门在 5 日内送达被征收人，并告知异议权利。报告有效期通常为 1 年（若商丘房地产市场波动较大，需缩短有效期）。
2. 异议处理
   • 被征收人对结果有异议的，自收到报告之日起 10 日内，向评估机构申请复核评估；
   • 对复核结果仍有异议的，10 日内可向商丘市房地产价格评估专家委员会申请鉴定（专家委员会由市住建局牵头，成员包括资深估价师、建筑师等）；
   • 专家委员会出具的鉴定意见为最终技术结论，若评估报告存在错误，评估机构需修正。