一、评估机构的选择与合法性

• 明确选定方式：评估机构需由拆迁方与被拆迁方协商确定；协商不成的，应通过抽签、摇号等公开随机方式选定，避免单方面指定（依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》）。
• 核查资质：确认评估机构具备房地产估价机构资质（一级、二级、三级），且在临沂市或山东省住建部门备案，评估人员需持有有效的房地产估价师证书，避免无资质机构参与。
• 避免利益关联：评估机构及其工作人员与拆迁方、被拆迁方不得存在利害关系，若存在应主动回避，确保评估独立性。

二、评估范围与内容的完整性

• 全面覆盖资产：确保评估范围包含厂房所有相关资产，避免遗漏，具体包括：
  • 建筑物（主体结构、附属房屋如仓库、办公室、门卫室等）；
  • 土地使用权（国有土地需明确剩余使用年限，集体土地需符合当地征收政策）；
  • 机器设备（区分可搬迁设备的搬迁费、不可搬迁设备的重置折旧价值）；
  • 附属设施（围墙、道路、管网、绿化、广告牌、水电设施等）；
  • 停产停业损失（需提供营业执照、纳税证明、经营台账等佐证）。
• 核对产权归属：评估前需确认厂房及土地的产权合法性（如房产证、土地使用证、规划许可等），对于无证建筑，需结合当地政策（如是否属于历史遗留合法建筑）判定是否纳入评估范围，避免对非法建筑进行不当评估。

三、评估方法的适用性

• 根据实际情况选择方法：
  • 若周边有同类厂房拆迁或交易案例，优先采用市场比较法，确保与市场行情一致；
  • 对于有持续经营收益的厂房（如生产型企业），需结合收益法，核算未来预期收益损失；
  • 对于新建或缺乏交易案例的厂房，可采用成本法（重置成本扣除折旧），但需注意建材价格、人工成本的时效性（参考临沂当地建材市场价）；
  • 涉及土地的，需结合当地基准地价修正法（参考临沂市最新基准地价成果）。
• 避免单一方法偏见：复杂案例应采用两种以上方法交叉验证，确保结果合理性，例如同时用成本法和收益法评估，并说明差异原因。

四、实地勘察的准确性

• 被拆迁方主动参与：勘察时企业需派专人陪同，向评估人员如实说明厂房现状（如建筑结构是否改造、设备使用年限、是否存在隐蔽工程等），并对勘察记录（如照片、尺寸测量、设备清单）签字确认，避免后期争议。
• 细节记录清晰：评估机构需详细记录厂房瑕疵（如漏水、结构损坏）、设备型号及状态（新旧程度、是否正常运转）、周边环境（交通、产业配套等对价值的影响），确保勘察资料可追溯。

五、评估时点与政策时效性

• 严格遵循法定时点：评估时点应为房屋征收决定公告之日，若公告后厂房状况发生变化（如新增装修、设备），一般不纳入评估范围，避免 “突击增建” 获取不当补偿。
• 关注地方政策更新：临沂市及各区（如兰山区、罗庄区）可能定期调整征地补偿标准、停产停业损失计算方式等，评估时需以最新政策为依据（如参考当地自然资源局发布的年度补偿标准）。

六、异议处理与权利维护

• 及时复核与鉴定：被拆迁企业对初步评估结果有异议的，应在收到报告后 10 日内书面申请评估机构复核；对复核结果仍有异议的，可向临沂市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，避免超期丧失权利。
• 留存证据链：全程保留评估委托合同、勘察记录、评估报告、沟通记录等文件，若发现评估机构存在违规操作（如虚假评估、遗漏资产），可向住建部门投诉或通过法律途径维权。

七、停产停业损失的特殊注意事项

• 提供合法经营证明：需提供营业执照、税务登记证、近 3 年纳税申报表等，证明厂房属于合法经营且因拆迁实际停产；若为租赁厂房，需提供租赁合同明确补偿归属。
• 明确损失计算方式：停产停业损失一般按经营面积、利润损失、停产期限等计算，临沂当地可能有具体标准（如按被征收房屋价值的一定比例，或按纳税额推算），需确保计算依据符合政策且透明。